//
Du læser...

Investering

“Jeg vil gerne trække mig tilbage. Skal jeg sælge mine ejendomme?”

Jeg modtog for nylig en mail fra Mads, som hele sit liv har levet økonomisk fornuftigt, og som derfor kan se frem til økonomisk uafhængighed inden for ganske kort tid.

Mads ville gerne høre mit bud på hans overvejelser om at trække sig tilbage. Han skrev (mine fremhævninger):

I korte træk er jeg i den situation, at jeg står som ejer af flere ejendomme I Danmark samt en bolig i Spanien. Tilsammen repræsenterer de en værdi på godt 4,3 millioner kroner. Jeg har kreditforeningsgæld for 2 millioner kroner. Den resterende del af min økonomi ligger i mine pensionsopsparinger. Der er 1,5 millioner kroner at gøre med. Jeg har ingen bankgæld. Jeg er godt klar over, at der stadig er et stykke vej til økonomisk uafhængighed.

Jeg er midt i fyrrene har altid drømt om at flytte til Spanien, så snart jeg kan få det til at løbe rundt, indtil mine pensioner kommer til udbetaling.

Spørgsmålet er så, hvordan jeg bedst strikker det sammen. Skal jeg sælge mine ejendomme og investere pengene? Eller er det smartere at beholde ejendommene og høste frugterne ved udleje? Hvis jeg bor i Spanien og lejer mine danske ejendomme ud, vil jeg kunne lave ca. 190.000 om året før skat.

Først tak til Mads for den super spændende case. Her er en reel mulighed for at blive økonomisk uafhængig længe inden pensionsalderen, og et levende bevis på, at det kan lade sig gøre. Vi skrev nogle mails frem og tilbage, dels fordi jeg var nysgerrig efter at vide mere, og for at afklare nogle detaljer.

Kort sagt er Mads’ økonomiske situation således:

  • Realkreditgæld: 2 mio kr.
  • Friværdi: 2,4 mio kr.
  • Fast lejeindtægt før skat: 190.000 kr. årligt
  • Løn for nuværende arbejde
  • Bil uden gæld
  • Pension: Forventet 460.000 kr. årligt i de første 10 år og derefter 290.000 årligt.
  • Forventet arv: En håndfuld millioner (Ikke medregnet i overvejelserne herunder).

Hvad skal man tjene for at kunne leve i Spanien?

Ud fra mine beregninger skal du årligt tjene ca. 155.000 kr. (20.200 EUR) efter skat i Spanien for at kunne opretholde en levestandard svarende til en dansk månedlig indtjening på 20.000 kr. Det er naturligvis en gestimat, og det reelle indtjeningsbehov afhænger af mange faktorer, men det det svarer faktisk ret præcist til gennemsnitsindkomsten i Spanien, som er ca. 155.000 kr.

Jeg er dog stor tilhænger af, at man ikke bruger alt, hvad det kommer ind, uanset om man arbejder eller ej. Det giver tryghed at vide, at der er penge på kontoen, og at indtjeningen hele tiden stiger lidt. Dertil mener jeg, at det er vigtigt at have en lidt højere indtægt end nødvendigt for at kunne opretholde en økonomisk buffer plus opsparing. Bufferen er til for at sikre sig mod uforudsete udgifter, og opsparingen er for altid at øge formuen.

Lad os derfor antage, at et godt og trygt liv i Spanien koster ca. 160.000 kr. efter skatter er betalt. Jeg er sikker på, at Mads, og alle andre med større kendskab til netop Spanien kan vurdere, om det er det er en rimelig antagelse.

Hvad betyder pensionsopsparingen?

Pension kan være svær at forholde sig til i den privatøkonomiske planlægning. Den udbetales først efter en vis alder, og ofte ved vi ikke helt, hvor meget der udbetales. Vi kender fx ikke de fremtidige regler for folkepension.

Man kan sagtens argumentere for, at økonomisk uafhængighed er opnået, så snart du kan dække dine udgifter indtil pensionen udbetales. Det er en helt legitim holdning, som bestemt gør det lettere at trække sig tidligt tilbage.

Men at kalkulere med penge, man endnu ikke har adgang til er et sats. Hvad hvis politikerne hæver pensionsalderen (igen) eller øger PAL-skatten (igen)? Det er måske OK at være 20 år og på røven, men hvad gør en 68-årig med ingen (eller lavere end forventet) indtægt og 20 år udenfor arbejdsmarkedet?

Folkepensionen ville jeg ikke tage med i overvejelserne overhovedet. Hvis den findes til den tid, da er det nok ganske begrænset, hvad formuende pensionister vil få udbetalt.

Uanset hvad man tænker om pensionen, er der to måder at planlægge tidlig tilbagetrækning: Enten (a) skal opsparingen kunne række hele resten af livet og pensionen er kun en bonus, eller (b) opsparingen skal langsomt udtømmes, indtil den forventede pension træder i kraft.

Plan a er åbenlyst den løsning, som kræver færrest penge, og som derfor er lettere at opnå. Men den indebærer også de nævnte risici.

Bemærk, at man ofte kan hæve sine private pensionsopsparinger før folkepensionsalderen. Typisk 5 år tidligere.

Den simple løsning

Den simple løsning er at udregne, hvor meget du skal have at leve for, indtil pensionen udbetales.

Fx:

  • Årligt behov: 200.000 kr.
  • Antal år til udbetaling af pension: 20
  • Opsparingsbehov 200.000 x 20 = 4.000.000

Dvs. hvis Mads kan leve for (2.300.000 kr. / 20 år) = 150.000 kr. om året, så er den simple løsning at sælge det hele og leve af pengene indtil pensionsalderen.

Det vil alt lige andet virke, men jeg er bestemt ikke fan af den form for løbende nedskrivning af formuen. Og i betragtning af, at Mads’ investeringer forventes at give et årligt afkast på 190.000 (før skat), slår det mig især som en uhensigtsmæssig metode.

Ejendommene

Mads skrev i en mail, at Spanien som udgangspunkt tager 19 % i skat for lejeindtægter, men at det er en gråzone. Jeg vælger at tro på de 19 % men ville naturligvis tale med en spansk revisor og eventuelt få et bindende svar fra Agencia Estatal de Administración Tributaria (Skat) hvis de tilbyder den slags.

Et årligt afkast på 190.000 kr. vil i så fald indbringe 153.900 kr. efter skat og dermed ligge meget tæt op af den spanske gennemsnitsindkomst. Det vil derfor potentielt være muligt for Mads at trække sige tilbage i Spanien allerede i dag!

Fordele ved at leve af lejeindtægterne

  • Du kender til markedet: Med flere års erfaring som boligudlejer, kender Mads i dag til hvad det indebærer af bøvl med lejere, løbende vedligehold mv. Det er ikke et nyt projekt, som kræver mange timers læring og erfaring.
  • Det er umiddelbart en sikker investering. Boligmarkedet svinger meget, men så længe der bliver flere mennesker, som skal have et sted at bo, må vi forvente, at boliger er en god langsigtet investering.

Ulemper ved at leve af lejeindtægterne

Jeg ser især én potentiel udfordring. Nemlig at mange af ejendommene skal administreres i Danmark. Dvs. der vil være behov for tid (og udgifter) forbundet med drift af ejendommene. Mads mener, at det ikke er et større problem pga. de billige flybilletter, men kan man virkelig tage et fly fra Spanien til Danmark hver gang et amartur lækker eller en ejendom skal fremvises? Og er det nødvendigt?

Hvis her er læsere, som har erfaring med at administrere udlejningsejendomme på lang afstand, vil jeg meget gerne høre fra jer. Både for at bidrage til Mads’ overvejelser, og fordi jeg selv overvejer at gøre noget lignende, men frygter afstanden.

Aktier

Aktiemarkedet kan med relativt stor sikkerhed og et minimum af indsats skabe et afkast, der overstiger gevinsten ved udlejningsejendomme. Man behøver ikke at være ekspert for at tjene penge på aktiemarkedet. Man skal bare være tålmodig og investere bredt.

Jeg har tidligere skrevet om at investere i aktier og ETF’er, og vil bestemt anbefale det til de fleste, der leder efter et sted a placere sine penge. At dømme ud fra markedets langsigtede udvikling, vil aktier på sigt give et meget højt afkast. Og uden for Danmarks grænser er der ofte gode muligheder at investere i EFT’er med lave administrationsomkostninger.

Hvis du trækker 4 % (måske 5 %) ud om året, vil du med stor sandsynlighed kunne gøre det resten af livet. Risikoen er dog, at selvom aktiemarkedet på længere kan give større afkast end udlejningsejendomme, så er de første år farlige. Hvis markedet dykker kort efter, at man har trukket sig tilbage, da bliver investeringen udhulet og kan være svær at indhente, når markedet igen stiger. Så selvom det er en relativt tryg strategi, bør man sikre sig en plan b i de første år.

Kan det betale sig at sælge ejendommene og investere i aktier?

Såfremt Mads’ nuværende friværdi kan realiseres til ca. same kontantbeløb, investeres i aktier, og der udtrækkes 5 % årligt, vil det give en forbrugsramme på 115.000 kr. før skat eller 88.550 kr. efter spansk aktieskat (undersøg selv forholdene for at være på den sikre side).

Men hvis aktiemarkedet giver et højere afkast end boligudlejning, hvorfor får Mads så 75.000 mindre i afkast i forhold til sine nuværende udlejningsejendomme?

Årsagen er, at Mads har gæld i ejendommene.

De er 4,3 mio værd og fortjenesten er 190.000 kr., derfor er ROA (Return on asset) ca. 4,4 %.  Det er ikke synderlig imponerende, vel?

Men Mads har jo kun 2,3 mio af egne penge investeret. Hans reelle afkast er derfor ca. 8,26 %. Altså betydeligt højere.

Det er jo et smart trick, som desværre ikke virker på aktiehandel. Vis mig den bank, som vil låne dig penge til aktiekøb til en rente svarende til realkreditlån.

Skat: En udfordring er endvidere, at salg af ejendommene kan medføre et betragteligt skattesmæk. En hurtig Googlesøgning afslørede, at salg af udlejningsejendomme betragtes som kapitalindkomst og derfor kan medføre over 40 % skat af fortjenesten. Hvis ejendommene er ejet af et selskab, er skatteforholdende anderledes, men uanset hvad, vil der være en udgift til Skat i forbindelse med eventuelt salg af ejendommene.

Kort sagt: Selvom aktiemarkedet er en effektiv afkastgenerator, så har jeg svært ved at forestille mig en situation, hvor Mads ikke vil tabe ved at sælge ejendommene og købe aktier for pengene.

Hvad ville Pengepugeren gøre?

Den rigtige løsning er naturligvis den, som Mads selv vælger på et oplyst grundlag. Hvad der virker for én person fungerer måske ikke altid for en anden. Jeg har derfor ovenfor forsøgt at afklare de mest tilgængelige muligheder samt deres fordele og ulemper.

Hvis jeg selv stod i en lignende situation, ville jeg vælge den gyldne middelvej med både ejendomme og aktier.

Mads har allerede en god portefølje af udlejningsejendomme, som kan suppleres med en fast månedlig investering i indeksaktier. Det kan blive til en misundelsesværdig spredning i både papirer og ejendom.

Selvom der er muligt at leve af gevinsten fra udlejningsejendommene, ville jeg derfor fortsætte med at arbejde lidt endnu, spare op og investere. Mads kunne sætte et mål på X kr. i årlig passiv indkomst fra ejendomme og aktier inden han fylder 50. Det er en overskuelig tidsramme, men stadig tilstrækkelig tid til at kunne øge formuen betydeligt.

At dømme fra vores mailudvekslinger, har Mads en udmærket lønindtægt. Jeg tror ikke, det vil være urealistisk at lægge fx 1 mio kr. til side inden 50-års fødselsdagen.

Med 5 % udtræk af 1 mio investeret giver det en ekstraindtægt på 38.500 kr. årligt efter spansk aktieskat, samt en formue at trække på, hvis der skulle opstå behov for likvide midler. Det er en udmærket buffer. Personligt ville jeg også investere lidt i P2P lending pga. det høje afkast med en relativt lavere volativitet end aktiemarkedet. Det er dog et endnu ikke helt etableret markedet, så jeg ville ikke dedikere mere end fx 10 % til dette.

Vær dog opmærksom på havelågeskatten. Når du flytter til udlandet skal du betale skat af en eventuel gevinst som om du havde solgt aktierne ved fraflytning. Alternativt kan man søge udsættelse og fortsat betale dansk aktieskat fra udlandet. Med mindre markedet er i bund ved udflytning, skal man derfor forvente at barbere noget af gevinsten af.

Alternativt kan Mads overveje mulighederne for at gå på “semipension” i dag, hvor lejeindtægterne dækker de nødvendige udgifter, men arbejder lidt ved siden af for at tjene til ekstra frås og investeringer. Derved slipper han for havelågeskatten.

Tak til Mads fordi du skrev. Hvad du end beslutter, så vil du altid altid være velkommen til at skrive et gæsteindlæg om dit liv som økonomisk uafhængig :-)

Nogle detaljer vedr. Mads’ økonomi er ændret af hensyn til anonymitet.

Ekstra penge hver måned: Hvor skal de placeres?
Mere crowdlending til porteføljen: Mintos

Discussion

3 Responses to ““Jeg vil gerne trække mig tilbage. Skal jeg sælge mine ejendomme?””

  1. Virkelig spændende indlæg!

    Mange interessante udfordringer, som er i spil her..

    For udlejningsejendomme er der nogle væsentlige vedligeholdelsesomkostninger, der kommer i større poster. Det kan være nyt tag eller vinduer.
    Derfor afgørende om der er tale om ejendomme vis værdi øges sammen med et nyt tag. Det ville det typisk ikke gøre hvis ejendommene er i udkantdanmark. Hvis værdien ikke stiger med nyt tag eller vinduer vil jeg helt sikkert sælge nu.

    Hvis indtjeningen på 190.000 er efter rente betalinger giver ejendommene en rigtig fin forrenting. Det kan argumentere for at holde på ejendommene.

    Jeg har selv tidligere undersøgt køb af lejlighed i Sydeuropa og her var forretningen på ejendomme bedre end i Danmark. Årsagerne ligger i lavere vedligeholdelsesomkostninger og lavere ejendomsskat.

    Så det skulle være muligt at finde ejendomme i Spanien, der kan give en tilsvarende forrentning eller bedre.

    Jeg ville derfor selv realisere ejendommene i Danmark og købe i Spanien. Det vil også give et projekt det nye sted. Dermed møder man en masse nye mennesker i lokalområdet mm.

    I forhold til valget mellem aktier og ejendomme.
    Personligt ville mit fokus være at skabe en fast cash flow. Dvs enten dividende aktier eller ejendomme.
    Valget ville falde på hvor den største interesse ligger.

    Posted by Michael | 30/01/2017, 08:12
  2. On our portal, You can find directory affordable housing Spain, in which available all detailed information about the whole sold real estate country. property prices in spain cheap. We present our website the cheap and affordable housing, purchase it will everyone. Townhouses and houses and palaces, other housing in our directory presented in a wide range.

    We present to low-cost the property and housing VIP class. apartments in spain buy cheap. For every of catalog items attached detailed description the property good photo.

    Posted by Danielvom | 30/01/2017, 18:28

Post Comment

 

Nyhedsbrev

Gå aldrig glip af en artikel fra Pengepugeren.
Følg Pengepugeren
TwitterPinterest Facebook Google PLusRSS
TOP 50 Bloggere – Spar i hverdagen

Pengepugerens Tweets

HTML Snippets Powered By : XYZScripts.com