Hvad er REIT, og er det en god investering?

Har du en lille ejendomsinvestor i maven, men tør du ikke rigtig at investere store summer i en enkelt ejendom? Eller gider du ikke at bøvle med besværlige lejere, som ikke betaler til tiden? Eller reparere håndvasken, når den går i stykker?

Du kender måske nogen, som ejer nogle udlejningsejendomme og tjener gode penge på det. Og der er bestemt mange spændende muligheder i ejendomsmarkedet. Men der kan også være en del arbejde forbundet med det. Dertil er det risikabelt for en risikoavers type som undertegnede at pumpe millioner i en enkelt lejlighed eller i et hus. Tænk hvis jeg ikke kan finde en lejer. Eller endnu værre: Tænk hvis lejer og Huslejenævnet beslutter, at det kunne være sjovt i fællesskab at smadre din økonomi?

Der kan bestemt være mange penge i udlejning, men man skal synes det er sjovt, og trives med risikoen. Det gør Pengepugeren ikke, og derfor har jeg undersøgt alternativer, som giver mange af fordelene ved ejendomsinvestering og meget få af ulemperne.

Hvad er REIT’er?

REIT står for Real Estate Investment Trust, dvs. en ejendomsinvesteringsfond. REIT er i bund og grund et selskab, der investerer i fast ejendom.

Der er grundlæggende to typer af REIT’er: Dem som investerer i finansiering af fast ejendom (Mortgage REIT), og dem som ejer fast ejendom (Equity REIT). Denne artikel drejer sig alene om sidstnævnte, da investering i Mortgage REIT ikke er egentlig ejendomsinvestering, og derfor ikke et reelt alternativ til at købe og udleje ejendom.

Fast ejendom er for mange af os noget med lejeboliger, men REIT’er kan eje alt, fx kontorbygninger, lager, lejligheder, indkøbscentre, hospitaler, hoteller, infrastruktur og alverdens andre ting.

REIT’er er især en fordel, hvis man søger en fast udbyttebetalende investering. REIT’er er nemlig fritaget for selskabsskat. Modkravet for dette privilegie er, at de skal betale mindst 90 % af deres indkomst i udbytte til aktionærerne. Ja, det er korrekt: For hver 100 dollar, de tjener, skal de udbetale intet mindre end 90 dollar til ejerne.

REIT’er som alternativ til privat udlejning

REIT’er er ikke en selskabskonstruktion, der anerkendes i Danmark. Dvs. man kan ikke starte et Dansk REIT, men man kan sagtens købe de udenlandske. Ud over USA findes der REIT’er i mange lande verden over. I Europa drejer det sig p.t. om Belgien, Bulgarien, Finland, Frankrig, Tyskland Irland og Storbritannien.

Der er flere fordele ved at købe REIT’er i stedet for din egen ejendom:

Du slipper for bøvlet

Der er ingen revisor, som skal betales. Der er ingen, som ringer til dig midt om natten, fordi vandhanen drypper. Og der er intet Huslejenævn, der sænker lejen til halvdelen af hvad ejendommen koster at drifte. Bøvlet er der naturligvis stadigvæk, men det er andre, som tager sig af det.

Lettere adgang til likviditet

Det kan være svært at komme af med en ejendom. Hvis du en dag mangler penge til nye spændende projekter, kan du ikke bare sælge dine investeringsejendomme på en uge. Det tager tid og koster ganske mange penge.

Aktier kan man derimod altid sælge til markedsprisen på førstkommende børsdag.

Diversificering

Den største fordel er, at du kan diversificere. I stedet for at købe én eller to ejendomme, bliver du medejer af en hel portefølje. Hvis en lejer ikke betaler et sted, eller hvis det amerikanske svar på Huslejenævnet blander sig i noget, de ikke burde blande sig i, så bliver du ikke ruineret. Disse små bump opvejes af de mange andre indkomstgenererende ejendomme, som du også er medejer af.

Og modsat mange andre aktieinvesteringer udbetales udbytte ofte med ganske korte intervaller. Hvor de fleste aktieselskaber afleverer udbyttet en gang om året (hvis de da overhoved betaler udbytte) sker det for REIT’er ofte en gang i kvartalet – nogle endda på månedsbasis. Hvis du arbejder på at blive økonomisk uafhængig, er det rart med et mere jævnt cashflow henover året. Præcis som hvis du købte en lejlighed og lejede den ud.

At selskabet skal udbetale det meste af indtjeningen til ejerne, betyder også, at udbyttet ofte er ganske højt.

Annonce

Ulempen ved REIT frem for selv at købe ejendomme

Når man selv køber en ejendom, kan man ofte låne en stor del af købsprisen til en meget lav rente. Det betyder at du kan “geare” investeringen og derved få et højere afkast. Man kan naturligvis også geare investering i aktier, men det kan godt være svært at få same rente som et realkreditlån.

Når det er sagt, tilbyder Nordnet lån med sikkerhed i aktieporteføljen helt ned til 0,99 % i rente. Jeg har (endnu) aldrig benyttet mig af det, og kan derfor ikke vurdere muligheden, men man kan tilsyneladende foretage indirekte ejendomsinvestering via REIT’er lidt på samme måde, som hvis man belåner en udlejningsejendom.

Pengepugerens investering i REIT

Selvom jeg vil anbefale langt de fleste at holde sig fra at købe enkeltaktier, følger jeg ikke altid selv det råd. Dels er nogle gevinster simpelthen for oplagte til at ignorere. Dels kan jeg godt lide at finde spændende alternativer til de trygge, men kedelige, indeksaktier. Og REIT er et af de aktieprojekter, jeg leger med.

Pengepugeren ejer i skrivende stund to REIT’er: Corenergy (CORR) og Vanguard REIT (VNQ).

CorEnergy Infrastructure Trust, Inc. (CORR) ejer og driver ejendomsaktiver inden for amerikansk energiinfrastruktur, og yder lån med sikring i energiinfrastrukturaktiver. Corenergy ejer bl.a. rørledninger, lagerterminaler og transmissions- og distributionsaktiver.

Jeg købte Corenergy efter en analyse af selskabets stabilitet, værdi samt prisniveau i forhold til indtjening. De udbetaler dags dato et årligt udbytte svarende til knap 9 % af aktiens værdi. Det svarer til lidt mindre end den typiske renteindtjening fra investeringer i crowdlending. Det anser jeg for en ganske god investering.

Dertil er CORR en “rigtig” aktie. Dvs. udbyttet beskattes efter den relativt lave aktieskat. Regeringens udkast til skattereformen inkluderer endvidere et forslag om at udvide den “lave” (27 %) aktieskat fra ca. 50.000 til omtrent 100.000 kr. pr person eller 200.000 kr. for et ægtepar. Da rentegevinst ved crowdlending beskattes efter den noget højere kapitalskat, er CORR for de fleste af os en meget attraktiv, og overset, REIT.

Vanguard REIT (VNQ) investerer i REIT-aktier af typen, der køber kontorbygninger, hoteller og anden fast ejendom. VNQ følger MSCI US REIT indekset. Det er med andre ord rigtig indekseret investering med høj diversificering.

VNQ udbetaler også udbytte kvartalsvis. Det årlige udbytte svarer til ca. 4,3 % af dagens kursværdi. Dvs. noget mindre end CORR, men også med betydeligt større sikkerhed grundet en noget store diversificering. At det er hæderkronede Vanguard ❤️, som er en investeringsfond med stor troværdighed og lave administrationsomkostninger, rimeliggør bestemt det lavere udbytte. VNQ er muligvis også den eneste indekserede REIT af betydning.

VNQ er en EFT, og derfor desværre uhensigtsmæssigt beskattet i Danmark. En betydelig del af selskabets værdistigning bliver dog udbetalt som udbytte, og betydningen af den skæve lagerbeskatning er derfor ikke så stor. Men skatteniveauet er dog stadig højere end aktieindkomstskatten. Regeringen lægger endvidere op til en hårdt tiltrængt ligestilling mht. beskatning af aktier og ETF’er. Og jeg tror fortsat på, at det er så ukontroversielt et tiltag, at det burde kunne godkendes af de fleste politikere.

Der er mange andre interessante REIT’er, som jeg har overvejet, men endnu ikke købt. Man skal grave noget i tallene for at finde de gode valg (og for at undgå at købe Mortgage REIT), men det skal man jo altid, inden man køber en aktie.

Annonce

4 thoughts on “Hvad er REIT, og er det en god investering?

  • 17/09/2017 at 10:06
    Permalink

    Hej Pengepuger. Tak for en spændende og interessant blog.
    Jeg tror, der er sneget sig en slåfejl ind i denne artikel. I bunden skriver du “Man skal grave noget i tallene for at finde de gode valg (og for at undgå at købe Equity REIT)”.
    Men er det ikke Mortgage REIT, som skal undgås, og Equity REIT som du anbefaler, at man skal skaffe?
    Øverst skriver du: “Dem som investerer i finansiering af fast ejendom (Mortgage REIT), og dem som ejer fast ejendom (Equity REIT). Denne artikel drejer sig alene om sidstnævnte”.
    PFT.

    Reply
    • Pengepugeren
      17/09/2017 at 10:12
      Permalink

      Hej Anders. Tak fordi du var vågen :) Det var en tanketorsk, som hermed er rettet.

      Reply
  • 18/09/2017 at 06:28
    Permalink

    Hej Pengepuger.
    Hvordan er reglerne og processen for at får udbetalt et udenlandsk udbytte? Kan det ikke i nogle tilfælde være en manuel proces, hvis det pågældende land opkræver skat af udbyttet? Jeg er indforstået med, at udbyttet ikke bliver beskattet i Danmark.

    Reply
    • Pengepugeren
      18/09/2017 at 10:15
      Permalink

      Hej Nickolaj

      Jeg har altid oplevet, at udbyttet er kommet ind på min Nordnet konto. Nogle gange med en eller op til to ugers forsinkelse, men det er altid kommet ind. Om der er specielle omstændigheder i nogle få situationer, skal jeg ikke kunne kommentere på. Men det vil i så fald være uden for normen.

      Udenlandsk skat af udbytte afhænger af det enkelte land. Amerikanske aktier beskattes automatisk med 15 %, og så skal jeg selv indberette og betale differencen til SKAT. Dvs. det, der automatisk ender på min Nordnet konto inden dansk skat, er udbytte minus amerikansk skat.

      Se eventuelt http://www.business.dk/brevkassen/hvordan-beskattes-aktieudbytte-fra-usa

      Reply

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

 

HTML Snippets Powered By : XYZScripts.com