Dette er et gæsteindlæg skrevet af Casper Schneidereit. Casper arbejder til daglig med it og online markedsføring. Herudover driver han et lille ejendomsselskab, som igennem de sidste 4 år, har investeret i ejerlejligheder med henblik på udlejning.
I denne artikel deler Casper ud af sine erfaringer med udlejning i provinsen.
“Hvad kan man tjene på en udlejningslejlighed?”
Det er et djævelsk godt og relevant spørgsmål! Jeg kan ikke give et generelt svar, men jeg kan komme med et budget- og indtægtseksempel på en helt konkret udlejningslejlighed, som jeg selv ejer. Igennem de sidste 4 år har jeg investeret i ejerlejligheder med henblik på udlejning. Det har indtil videre været en ganske god forretning.
I forhold til køb af fast ejendom er der bred konsensus om, at ”beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed” er de 3 vigtigste parametre – og jeg er fuldstændig enig! Jo længere fra rådhudspladsen jo bedre.
Ja du læste fuldstændig rigtigt! Jeg får koldsved bare ved tanken om, at skulle have pengepungen frem og købe mig ind i et all-time-high ejendomsmarked med kvadratmeterpriser på 40.000 – 50.000 kr. “Be Fearful When Others Are Greedy and Greedy When Others Are Fearful! sagde en investor fra Omaha engang, og det er præcis det investeringsmantra, jeg prøver at følge.
Mine ejerlejligheder er beliggende på Sydsjælland og Lolland-Falster (hvor jeg også selv kommer fra). I København kalder man vist bare området for Udkantsdanmark. Det skulle være sådan et sted med faldefærdige huse og tomme butikker. Det er delvist også rigtigt, men det er primært landområderne, som er hårdt ramt, og i langt mindre grad de større provinsbyer – det er netop dem, som absorberer en del af fraflytningerne fra landområderne.
Jeg har lejligheder i Nykøbing F., Vordingborg, Maribo og Sakskøbing. Søg på – eller endnu bedre – besøg byerne, og du vil finde ud af, at skoler, arbejdspladser og uddannelsesinstitutioner ikke er noget som kun kan eksisterer i København og Aarhus.
Er en ejerlejlighed i Nykøbing Falster en god investering?
Jeg lovede i indledningen, at jeg ville komme med et konkret investeringseksempel på en lejlighed fra min egen portefølje. Hermed følger en række fakta vedrørende denne lejlighed:
- Lejligheden er beliggende centralt i Nykøbing F. Der er 500 meter til stationen og 900 meter til gågaden
- Lejligheden er på 62 kvm og består af 2 værelser, en fordelingsgang, et pænt køkken og stort badeværelse
- Lejligheden er istandsat med lyse vægge og behandlede trægulve
- Til lejligheden hører et kælderrum, gratis vaskekælder og eget, aflåst cykelskur. Dette er naturligvis til en lejers frie dispensation
- Fællesarealer og udendørsområde holdes af et viceværtfirma
Jeg købte lejligheden i december 2016 for 322.000 kr. Det er en rigtig skarp pris selv i Nykøbing Falster. Det kostede 20.000 kr. at få min faste håndværker til at renovere den. Rettere sagt var min renoveringsudgift på 10.000 kr., og de resterende 10.000 kr. dækkede ejerforeningen, da det drejede sig renovering og forbedringer på selve ejendommen.
Sælger dækkede også et par tusind, da der var opsat flamingoplader på væggene, uden der var lavet det nødvendige arbejde i forhold til brandsikring. Det skulle selvfølgelig fjernes. Alt i alt endte jeg med en samlet udgift på 345.000 kr., når renovering, tinglysning, berigtigelse, udgifter til ejerforening i renoveringsmåneden og ejerskifte hos administrator tælles med.
Jeg investerede selv 87.500 kr. som dækkede 20 % i udbetaling samt ovenstående udgifter. De resterende 257.600 kr. blev optaget som et banklån med en rente 4,5 %. Realkredit kan du godt kaste en hvid pind efter i en ejerlejlighed som denne – den er for billig, og så er der ingen risiko for at blive skudt i et bandeopgør, når du bevæger dig ned til stoppestedet for fange den overfyldte HT-bus, der skal bruge 55 minutter på at fragte dig 16 kilometer på arbejde …
Lejligheden blev lejet ud med det samme til 4.488,32 kr./måned. Det er inklusiv vand men uden varme. A conto varme er på 500 kr./måned. Det er alt i alt en rimelig leje, som ikke burde give ballade i huslejeklagenævnet.
Startafkast på 25,91 % med årlige stigninger
Jeg har herunder indsat alle udgifter og indtægter for ejerlejligheden med undtagelse af varme, da den a conto indbetaling som jeg opkræver fra lejer bliver udlignet med den a conto udgift, der er til ejerforeningen.
| Lejeindtægt | 4.488,32 kr. |
| Rottebekæmpelse | 2,88 kr. |
| Ejendomsskat (grundskyld) | 39,58 kr. |
| Ejerforening | 1.551,00 kr. |
| Hensættelse til vedligeholdelse (6 % af lejeindtægt) | 269,28 kr. |
| Samlet afkast per måned | 2.625,58 kr. |
Skemaet skulle være selvforklarende. Nogle vil måske mene, at min post til vedligeholdelse er lav, men det er den egentlig ikke. Ejerforeningen står for driften og vedligeholdelse af selve ejendommen, hvorfor det jeg har afsat til vedligeholdelse kun dækker ting som hvidevarer, vinduer, vandhaner m.v. (da lejer jo har den generelle vedligeholdelsespligt for lejemålet).
Lånet blev på 257.600 kr. med en rente på 4,5 %. Jeg afdrager 3.500 kr. hver måned. Og ja – det betyder at denne lejlighed pt er cash-flow negativ, men det gør ikke så meget, da jeg har andre lejligheder som bidrager positivt til mit cash-flow.
Jeg har i øvrigt udviklet et værktøj, hvor du selv kan regne på banklån i forhold til ejendomsinvestering. Du finder beregneren og ovenstående konkrete eksempel her.
Som det fremgår, er renterne på lånet de første par år cirka 8.800 kr. – eller hvad der svarer til 736 kr. / måned. Trækker jeg dem fra udregningen, er mit selskabs skattepligtige afkast på 1.889,58 kr./måned. Det giver en samlet forrentning af min investerende kapital på 25,91 %!
Du kan altså tjene omtrent 25.000 – 30.000 kr./året på en god 2V lejlighed i Nykøbing F.
Jeg håber, dette indlæg har etableret en interesse i ejendomsinvestering og synliggjort, at det ikke er noget, som kun isoleret til de største danske byer. Du er velkommen til at følge min blog, hvor jeg skriver meget mere om mine investeringer.
Har du spørgsmål til ovenstående, kan du stille dem i kommentarfeltet herunder. Jeg følger jævnligt op, og skal nok svare så godt jeg kan. Slutteligt skal der lyde en stor tak til pengepugeren for at stille sin hjemmebane til rådighed for mine skriverier! Tak.
Hej! Jeg faldt for nyligt over din blog. God artikel om ejendomsinvestering! Jeg er selv helt ny inden for feltet, første ejendom er netop blevet købt. Det er svært at regne den samlede forrentning ud synes jeg. Det kunne være sjovt at bruge din udregning på min ejendom til sammenligning. Har du mulighed for at hjælpe med det? Alle info om ejendommen står på min blog (anden sidste post). Ser frem til at følge dig frem over :-) Mange venlige hilsner herfra.
Hej Jørgen.
Meget gerne – jeg har en ting eller to, jeg gerne vil spørge dig om. Kan jeg få dig til at sende mail til casper |snabel-a| dm9.dk ?
Vh Casper
Hej Casper
Super spændende indlæg jeg overvejer selv at købe og udleje, udlejer du dine boliger gennem et selskab eller står du for det hele selv?
Mvh Mads
Hej Mads
Tak. Mit selskab ejer lejlighederne, og der er jeg “direktør”. Jeg står selv for at flytte folk ind og ud, holde fremvisning, indkræve husleje o.s.v.. For de fleste er jeg “første kontaktled”, hvis der opstår noget. Jeg har en fast mand (med eget firma) til primært at istandsætte men også varetage mindre vedligeholdelse.
Jeg har købt en lejlighed hvert kvartal de sidste par år, og jeg har sådan en minimums stand/konfiguration, som de skal løftes til. Væk med gulvtæpper, gamle stikkontakter og mærkelig tapet eksempelvis – så der er brugt en del penge på renovering / forbedring, og der bruger jeg en del tid på kontrol, følge op, og hvis jeg har tid, så kører jeg på genbrugspladsen, fjerner tapet e.lign.
Når lejligheden først er oppe og køre med en lejer, er der meget lidt arbejde i det, hvis bare man sørge for at få lukket og afsluttet tingene med det samme.
Håber det var svar på dit spørgsmål :-)
Dbh Casper
Hej Casper,
spændende artikel. Jeg går selv og pusler lidt med tanken men forstår ikke hvorfor du regner afkastet ud i forhold til den investerede kapital, og ikke hele “udgiften”, altså de 345.000?
Og hvorfor ikke bare lave en aktiekredit, købe et verdensindeks for 345.000 DKK, og historisk har du fået 10%+ i afkast uden at skulle gøre nogen ting?
Ved godt det det bliver svært med et simpelt svar, men ser frem til at høre dine tanker.
MVH.
Dan
Hej Dan
Det er primært for at kunne sammenligne afkastet med mine andre investeringer. Man kan argumentere for, at man skulle værdisætte sin egen “brugte tid” med som administration, men omvendt, det gør jeg jo heller ikke, når jeg læser om aktier m.v. Herudover bør man have i mente, at der er risiko for tomgang (negativt afkast), tab på lejere og brug af personlig kaution i yderste konsekvens.
Lige nu har jeg ikke lyst til en stor eksponering mod aktier, da jeg frygter en stor korrektion. Det Herudover kan jeg ikke påvirke min investering i f.eks. et verdensindeks. Den går op og ned og jeg har ingen indflydelse på succes. Gearingen i en aktiekredit er heller ikke så stor som her – og så har det bare min interesse.
For at vende tilbage investeringsmantra, så virker aktier dyre og lejligheder i provinsen er billigere. Derfor sætter jeg mine penge i de billige aktiver, men vender det så bliver strategien også anderledes.
Kære Casper,
Meget spændende artikel/indlæg du har skrevet – den har jeg læst med stor interesse. Jeg går lige nu selv med overvejelser om investering i en ejendom, for at sprede mine investeringer ud (er pt. kun eksponeret i arktier og obligationer). Jeg har brugt lidt tid på at læse omkring de forskellige muligheder KAO, VSO mv. Men jeg har en helt fundemental ting som jeg ikke kan få på plads, men en ordentlig udregning af hvor rentabel det er at udleje ved en given månedlig lejeindtægt (inkl. betaling af lån på ejendommen). Har du en udregningsmodel som indeholder alle indtægter og udgifter, samt skat?
Ser frem til at høre fra dig – rigtig godt nytår.
/Thomas
Hej Thomas
Jeg har selv lavet et internt tool, som løste mange af de ting i forhold til budget m.v. for mig. Men da det netop er et internt tool, så er interface og funktionerne ikke beregnet til at blive brugt offentligt. Jeg arbejder på at bygge et budget-tool, som jeg kan ligge på min blog, men indtil da, er der i hvert fald de her løbende omkostninger, som skal du tage højde for:
– Vedligeholdelse I lejligheden (toilet, komfur, rør, håndvaske, køleskab m.v.)
– Ejerforening (dækker typisk over ejendomsforsikring, udvendig vedligeholdelse, renovation, vicevært, vand, varmeregnskab m.v.)
– Ejendomsskat (ikke ejendomsværdiskat!)
– Rottebekæmpelse
– Renter, bidragssats m.v.
Herudover skal du være opmærksom på cash-flow. Hvis du afdrager på lånet, skal du tage højde for, at der kommer en skatteudgift, som bygger på det samlet resultat – uanset om pengene er likvide på kontoen eller står i mursten i form af afdrag.
Hej Casper – nu har du lige hjulpet mig helt vildt med at forstå ting så her er et lille tip retur til dig. Når man laver en bevægelse skal der stå “lægge” og når noget er passivt er det “ligge”. Det vil sige at du kan lægge noget på din blog og når så det er der så ligger det på din blog :)
Hilsen Marie
Hey Casper
Tusind tak for din åbenhed og vidensdeling, til stor hjælp og inspiration.
I dit ovennævnte eksempel er cash-flow for lejligheden negativt, HVIS du medregner afdrag på lån.
Bør man ikke medregne afdragene på lånet i den samlede forrentning af sin investerede kapital?
Jeg spørger, fordi når jeg regner på potentielle ejendomsinvesteringer, giver de fleste underskud eller få procent overskud.
Det skal siges at jeg står på tærsklen til at købe den første ejendom til udlejning, men jeg frygter at banken/kreditforeningen ikke vil låne penge, medmindre forrentningen producerer overskud.
Regner jeg forkert?
På forhånd tak for dit svar.
Mvh.
Brian
Hej Brian
Jo :-) det nævner jeg også i indlægget :-)
Jeg har skrevet om det her: https://bluelobster.dk/43.html – og likviditet er hammer vigtigt.
Jeg kigger på min samlede likviditet. Generelt vil jeg gerne gældsnedbringe mest på de mest usikre lejligheder, jeg har, og har en højere afvikling. Men så længe den samlede likviditet er pæn, så er jeg tilfreds. :-)
Dbh Casper
Hej Casper
Et hurtigt spørgsmål.
Lan det betale sig, i forhold til den løbende vedligeholde, der er på huse, at opkøbe nogle af de meget billige ejendomme i provinsen og udleje dem for cirka 4000-4500 kroner? De koster cirka 1000 kroner i måneden, og så satser jeg på at kunne købe dem til spotpris, da min strategi er at gå efter dem, der har været til salg i rigtig længe, så jeg på trods af deres aktuelle udbudspris på cirka 300.000 kroner, kan lykkedes med at købe dem for cirka 100.000-150.000 kroner. Det er ikke helt umuligt her i Sønderjylland, hvor jeg på boligsiden ofte lægger mærke til at den endelige købspris langt langt under boligens sidste udbudspris.
Mit foreløbige regnskab viser at med faste udgifter på 1500 kroner og en husleje på 4500 kroner, da vil forrentningen af de 100.000 kroner årligt ligge på 36%/36.000 kroner årligt.
Nu kan jeg jo se, at du investerer i lejligheder, og det er derfor mit spørgsmål lyder: hvor store ekstraudgifter må jeg som ikke håndværkskyndig påregne årligt for at kunne drive en sådan gammel ejendom, som ikke er et håndværkertilbud, men som stadigvæk står alene med alle reparationsudgifter i modsætning til ejendomme placeret i ejerforening?
Er dit umiddelbare bud, at løbende udvendig vedligehold af gamle ejendomme plus de indvendige der ikke er dækket af lejer, vil udgøre en væsentlig del af den mulige avance på 36.000 kroner årligt med håndværkerhjælp, eller ser du en case med 100.000-150.000 kroner investeret kontant mod en husleje på cirka 4500 kroner i husleje som en god fast ejendomsinvestering? Uagtet at det er gamle men dog beboelige ejendomme?
Hej,
Er det nemt at finde lejere på Lolland?
Og hvem er den typiske lejer dernede?