Hvad er REIT, og er det en god investering?

Ejendomme

Har du en lille ejendomsinvestor i maven, men tør du ikke rigtig at investere store summer i en enkelt ejendom?

Eller gider du ikke at bøvle med besværlige lejere, som ikke betaler til tiden? Eller reparere håndvasken, når den går i stykker?

Du kender måske nogen, som ejer nogle udlejningsejendomme og tjener gode penge på det. Og der er bestemt mange spændende muligheder i ejendomsmarkedet. Men der kan også være en del arbejde forbundet med det. Dertil er det risikabelt for en risikoavers type som undertegnede at pumpe millioner i en enkelt lejlighed eller i et hus. Tænk hvis jeg ikke kan finde en lejer. Eller endnu værre: Tænk hvis lejer og Huslejenævnet beslutter, at det kunne være sjovt i fællesskab at smadre din økonomi?

Der kan bestemt være mange penge i udlejning, men man skal synes det er sjovt, og trives med risikoen. Det gør Pengepugeren ikke, og derfor har jeg undersøgt alternativer, som giver mange af fordelene ved ejendomsinvestering og meget få af ulemperne.

Indholdsfortegnelse

Hvad er REITs?

REIT står for Real Estate Investment Trust, dvs. en ejendomsinvesteringsfond. REIT er i bund og grund et selskab, der investerer i fast ejendom.

Der er grundlæggende to typer af REITs: Dem som investerer i finansiering af fast ejendom (Mortgage REIT), og dem som ejer fast ejendom (Equity REIT). Denne artikel drejer sig alene om sidstnævnte, da investering i Mortgage REIT ikke er egentlig ejendomsinvestering, og derfor ikke et reelt alternativ til at købe og udleje ejendom.

Fast ejendom er for mange af os noget med lejeboliger, men REITs kan eje alt, fx kontorbygninger, lager, lejligheder, indkøbscentre, hospitaler, hoteller, infrastruktur og alverdens andre ting.

REITs er især en fordel, hvis man søger en fast udbyttebetalende investering. REITs er nemlig fritaget for selskabsskat. Modkravet for dette privilegie er, at de skal betale mindst 90 % af deres skattepligtige indkomst i udbytte til aktionærerne. Ja, det er korrekt: For hver 100 dollar, de tjener, skal de udbetale intet mindre end 90 dollar til ejerne.

REIT som alternativ til privat udlejning

REITs er ikke en selskabskonstruktion, der anerkendes i Danmark. Dvs. man kan ikke starte et Dansk REIT, men man kan sagtens købe de udenlandske. Ud over USA findes der REITs i mange lande verden over. I Europa drejer det sig p.t. om Belgien, Bulgarien, Finland, Frankrig, Tyskland Irland og Storbritannien.

Der er flere fordele ved at købe REITs i stedet for din egen ejendom:

Du slipper for bøvlet

Der er ingen revisor, som skal betales. Der er ingen, som ringer til dig midt om natten, fordi vandhanen drypper. Og der er intet Huslejenævn, der sænker lejen til halvdelen af hvad ejendommen koster at drifte. Bøvlet er der naturligvis stadigvæk, men det er andre, som tager sig af det.

Lettere adgang til likviditet

Det kan være svært at komme af med en ejendom. Hvis du en dag mangler penge til nye spændende projekter, kan du ikke bare sælge dine investeringsejendomme på en uge. Det tager tid og koster ganske mange penge.

Aktier kan man derimod altid sælge til markedsprisen på førstkommende børsdag.

Diversificering

Den største fordel er, at du kan diversificere. I stedet for at købe én eller to ejendomme, bliver du medejer af en hel portefølje. Hvis en lejer ikke betaler et sted, eller hvis det amerikanske svar på Huslejenævnet blander sig i noget, de ikke burde blande sig i, så bliver du ikke ruineret. Disse små bump opvejes af de mange andre indkomstgenererende ejendomme, som du også er medejer af.

Og modsat mange andre aktieinvesteringer udbetales udbytte ofte med ganske korte intervaller. Hvor de fleste aktieselskaber afleverer udbyttet en gang om året (hvis de da overhoved betaler udbytte) sker det for REIT ofte en gang i kvartalet – nogle endda på månedsbasis. Hvis du arbejder på at blive økonomisk uafhængig, er det rart med et mere jævnt cashflow henover året. Præcis som hvis du købte en lejlighed og lejede den ud.

At selskabet skal udbetale det meste af indtjeningen til ejerne, betyder også, at udbyttet ofte er ganske højt.

Ulempen ved REIT frem for selv at købe ejendomme

Når man selv køber en ejendom, kan man ofte låne en stor del af købsprisen til en meget lav rente. Det betyder at du kan “geare” investeringen og derved få et højere afkast. Man kan naturligvis også geare investering i aktier, men det kan godt være svært at få same rente som et realkreditlån.

Når det er sagt, tilbyder Nordnet lån med sikkerhed i aktieporteføljen helt ned til 0,99 % i rente. Jeg har ikke selv benyttet mig af det, og kan derfor ikke vurdere muligheden, men man kan tilsyneladende foretage indirekte ejendomsinvestering via REIT lidt på samme måde, som hvis man belåner en udlejningsejendom.

Pengepugerens investering i REIT

Selvom jeg vil anbefale langt de fleste at holde sig fra at købe enkeltaktier, følger jeg ikke altid selv det råd. Dels er nogle gevinster simpelthen for oplagte til at ignorere. Dels kan jeg godt lide at finde spændende alternativer til de trygge, men kedelige, indeksaktier. Og REIT er et af de aktieprojekter, jeg leger med.

Pengepugeren ejer i skrivende stund to REIT: Corenergy (CORR) og Vanguard REIT (VNQ).

CorEnergy Infrastructure Trust, Inc. (CORR) ejer og driver ejendomsaktiver inden for amerikansk energiinfrastruktur, og yder lån med sikring i energiinfrastrukturaktiver. Corenergy ejer bl.a. rørledninger, lagerterminaler og transmissions- og distributionsaktiver.

Jeg købte Corenergy efter en analyse af selskabets stabilitet, værdi samt prisniveau i forhold til indtjening. De udbetaler dags dato et årligt udbytte svarende til knap 9 % af aktiens værdi. Det svarer til lidt mindre end den typiske renteindtjening fra investeringer i crowdlending. Det anser jeg for en ganske god investering.

Dertil er CORR en “rigtig” aktie. Dvs. udbyttet beskattes efter den relativt lave aktieskat. Regeringens udkast til skattereformen inkluderer endvidere et forslag om at udvide den “lave” (27 %) aktieskat fra ca. 50.000 til omtrent 100.000 kr. pr person eller 200.000 kr. for et ægtepar. Da rentegevinst ved crowdlending beskattes efter den noget højere kapitalskat, er CORR for de fleste af os en meget attraktiv, og overset, REIT.

Vanguard REIT (VNQ) investerer i REIT-aktier af typen, der driver kontorbygninger, hoteller og anden fast ejendom. VNQ følger MSCI US REIT indekset. Det er med andre ord en rigtig indekseret investering med høj diversificering.

VNQ udbetaler også udbytte kvartalsvis. Det årlige udbytte svarer til ca. 4,3 % af dagens kursværdi. Dvs. noget mindre end CORR, men også med betydeligt større sikkerhed grundet en noget store diversificering. At det er hæderkronede Vanguard ❤️, som er en investeringsfond med stor troværdighed og lave administrationsomkostninger, rimeliggør bestemt det lavere udbytte. VNQ er muligvis også den eneste indekserede REIT af betydning.

VNQ er en EFT, og derfor desværre uhensigtsmæssigt beskattet i Danmark. En betydelig del af selskabets værdistigning bliver dog udbetalt som udbytte, og betydningen af den skæve lagerbeskatning er derfor ikke så stor. Men skatteniveauet er dog stadig højere end aktieindkomstskatten. Regeringen lægger endvidere op til en hårdt tiltrængt ligestilling mht. beskatning af aktier og ETF’er. Og jeg tror fortsat på, at det er så ukontroversielt et tiltag, at det burde kunne godkendes af de fleste politikere.

Der er mange andre interessante REIT, som jeg har overvejet, men endnu ikke købt. Man skal grave noget i tallene for at finde de gode valg (og for at undgå at købe Mortgage REIT), men det skal man jo altid, inden man køber en aktie.

Pengepugeren

Hej, jeg er Pengepugeren. Mit borgerlige navn er Rasmus Firla-Holme, og jeg bor på en lille ø sammen med Fru Pengepugeren og vores to drenge. Jeg har mange interesser, hvoraf penge og privatøkonomi er blandt de største. Jeg elsker tal og at lægge budget, men mest af alt elsker jeg den frihed, som en velfungerende privatøkonomi har givet vores familie. Jeg kan ikke fortælle dig, hvordan du hurtigt bliver rig. Men jeg kan give gode råd funderet i egen erfaring, sund fornuft og lidt simpel matematik, som hjælper dig til på få år at opnå tilstrækkelig økonomisk frihed til at træffe dine egne valg i stedet for at være bundet til et job.

28 kommentarer til “Hvad er REIT, og er det en god investering?

  1. Hej Pengepuger. Tak for en spændende og interessant blog.
    Jeg tror, der er sneget sig en slåfejl ind i denne artikel. I bunden skriver du “Man skal grave noget i tallene for at finde de gode valg (og for at undgå at købe Equity REIT)”.
    Men er det ikke Mortgage REIT, som skal undgås, og Equity REIT som du anbefaler, at man skal skaffe?
    Øverst skriver du: “Dem som investerer i finansiering af fast ejendom (Mortgage REIT), og dem som ejer fast ejendom (Equity REIT). Denne artikel drejer sig alene om sidstnævnte”.
    PFT.

  2. Hej Pengepuger.
    Hvordan er reglerne og processen for at får udbetalt et udenlandsk udbytte? Kan det ikke i nogle tilfælde være en manuel proces, hvis det pågældende land opkræver skat af udbyttet? Jeg er indforstået med, at udbyttet ikke bliver beskattet i Danmark.

    1. Hej Nickolaj

      Jeg har altid oplevet, at udbyttet er kommet ind på min Nordnet konto. Nogle gange med en eller op til to ugers forsinkelse, men det er altid kommet ind. Om der er specielle omstændigheder i nogle få situationer, skal jeg ikke kunne kommentere på. Men det vil i så fald være uden for normen.

      Udenlandsk skat af udbytte afhænger af det enkelte land. Amerikanske aktier beskattes automatisk med 15 %, og så skal jeg selv indberette og betale differencen til SKAT. Dvs. det, der automatisk ender på min Nordnet konto inden dansk skat, er udbytte minus amerikansk skat.

      Se eventuelt http://www.business.dk/brevkassen/hvordan-beskattes-aktieudbytte-fra-usa

    2. Håber ikke jeg kommenterer på et dødt opslag her, men jeg har et par spørgsmål og håber lidt på nogle forslag.
      Jeg har før investeret gennem Brickshare, men har set kommentarer fra folk, der foretrækker REIT’S uden at give meget begrundelse herfor.
      Hvad er de væsentlige forskelle, og har du/I selv en præference?
      Den anden ting er – jeg vil gerne undgå at skulle tænke over dobbeltbeskatning. Med andre ord er jeg lidt doven. Betyder det, at jeg kun kan investere i danske REIT’S?

      Tak for et godt opslag i øvrigt og hav en god dag.

      1. Nikolaj

        Ingen opslag er døde her :)

        Der er en skattemæssig forskel. REITs er oftest fritaget for selskabsskat. Dvs. at de kan udlodde en større del af overskuddet i udbytte. Brickshares projekter er ikke REIT-selskaber, da selskabsformen ikke findes i Danmark. Derfor betaler du først 22% selskabsskat og dernæst 27%/42% aktieindkomstskat.

        REITs gør det lettere at diversificere, så man ikke alene er afhængig af ejendomsudviklingen i København. Du kan med selv et lille beløb sprede din risiko på tværs af flere sektorer og lande.

        Til gengæld er alle Brickshares projekter jo i danske kroner, så du undgår valutarisikoen. Hvis du overvejer at flytte til udlandet, skal du dog bøvle med at tilbagesøge dansk udbytteskat.

        Der er i øvrigt flere lande, hvor du ikke får bøvl med udenlandsk udbytteskat: https://pengepugeren.dk/2018/07/udbytteskat-fra-udlandet-og-hvordan-man-faar-skat-retur/
        For REITs er det især USA og Canada.

        Umiddelbart tænker jeg, at det ene ikke behøver at udelukke det andet. Begge har hver deres fordele og ulemper.

  3. Hej Pengepuger :)
    Jeg er også en tilfreds aktionær i Corenergy og har netop fået et brev vedr. emissions forespørgsel. Det handler om hvor vidt man ønsker at få udbetalt udbytte kontant (som for nuværende) eller i stedet ønsker aktier i selskabet?
    Hvad er din holdning til dette? Synes jo umiddelbart det kører fint som det gør nu, men det kan være der er noget jeg overser…

    1. Hej Martin
      Jeg solgte mine CORR en dag, da de steg så meget, at gevinsten var for god til at ignorere, men har fortrudt det lidt og overvejer at købe op igen ved lejlighed. Det er jo et godt og stabilt selskab.

      Det kommer an på, hvad din hensigt med investeringen er. Hvis du gerne vil have en fast indtægt, er udbytte lettere at håndtere, så du ikke skal sælge aktier for at realisere pengene.
      Hvis de i stedet udsteder nye aktier, burde selskabets markedsværdi teoretisk set stige svarende til de sparede udbytteudbetalinger, og dermed også øge den samlede værdi af dine aktier tilsvarende.

      Vil du have noget mod at dele brevets indhold?

  4. Tak for en fin og informativ artikel.
    Til orientering, så er CORRs udbetaling inde i en faldende trend, men det afspejler måske bare, at vi så småt bevæger os mod en recession:
    CORR Dividends

    Ex-Dividend Date Dividend Type Payment Date Yield
    Aug 16, 2018 0.75 Aug 31, 2018 7.98%
    May 16, 2018 0.75 May 31, 2018 7.94%
    Feb 13, 2018 0.75 Feb 28, 2018 7.86%
    Nov 14, 2017 0.75 Nov 30, 2017 7.77%
    Aug 15, 2017 0.75 Aug 31, 2017 8.22%
    May 12, 2017 0.75 May 31, 2017 8.42%
    Feb 09, 2017 0.75 Feb 28, 2017 8.32%
    Nov 10, 2016 0.75 Nov 30, 2016 8.34%
    Aug 15, 2016 0.75 Aug 31, 2016 11.17%
    May 11, 2016 0.75 May 31, 2016 9.93%
    Feb 10, 2016 0.75 Feb 29, 2016 14.38%
    Aug 13, 2015 0.135 Aug 31, 2015

  5. Kan man investere i disse REIT’s med en standard Nordnet-konto? Kan se, at jeg har ret begrænsede investeringsmuligheder derinde :(

  6. Hej Pengepuger
    Ved du hvad der skal foretages i forhold til udbytter på amerikanske udbytteaktier, hvis man eksempelvil køber dem via en pensionsopsparing feks aldersopsparing eller ratepension.

    Der trækkes jo 15 % i usa, men trækkes der så også 15,3 % i DK ??
    Hvis ja hvordan får man så evt sine 15 % tilbage der allerede er trukket i USA
    eller sker der en modregning så man alene trækkes 0,3 % i DK.

    Kort sagt jeg forstår mekanismen når man investerer med frie midler men er lidt usikker på, hvad der sker når der investeres via en pensionsopsparing håber du kan hjælpe.

    Hilsen Claus

  7. Igennem hvilken udbyder investerer du i REIT ETF? De kan hverken handles på nordnet el. saxobank.
    VH
    FG

    1. EU har desværre blokeret for køb af VNQ, siden denne artikel blev udgivet.
      https://www.blackrock.com/dk/individuel/produkter/product-list har nogle tilgængelige ‘real estate’ og ‘property’ alternativer.

  8. Hej
    Tak for en fin artikel. Nu er den jo skrevet før aktiesparekontoen(ASK) blev til.

    Ville det ikke være en god idé at kombinere ASK med REITs?

    Umiddelbart egner ASK sig vel bedre til aktier/indexs der har højt udbytte fremfor stor værdistigning?

    Hilsen Kasper

    1. Tak for rosen :)

      Som udgangspunkt er Aktiesparekontoen mest skatteffektiv til højrisikoaktier og daytrading – hvis man gør sig i den slags.

      Dernæst er jeg enig i, at ASK i de fleste tilfælde bruges bedst til udbyttebetalende aktier frem for akkumularende aktier. Udbytte beskattes jo i forvejen årligt, og så kan man lige så godt betale 17% i stedet for 27/42%.
      Der vil dog være nogle undtagelser, som afhænger af, hvor meget man forventer at tjene over hvor mange, aktivtype år osv.

  9. Hej Pengepugeren :)

    Fedt opslag.

    Hvilke REITS anbefaler du ? og er der stadig mulighed for investering i CORR ?

    Hvilken investeringspaltform køber du dine REITS igennem ?

  10. Hej Pengepugeren

    Meget interessant opslag! Har selv kig på OHI har prøvet at søge men kan ikke rigtig finde ud af om det er den ene eller anden REIT.. Hvordan finder du ud af det?

    Er det eventuelt en af dem du har på din liste? 9%ish udbytte med nuværende kurs

    Mvh Mikkel

    1. Hej Mikkel

      Jeg har lidt OHI. Umiddelbart er det en stabil virksomhed, som dog har ganske høj gæld. De ejer fysiske ejendomme, men har så vidt jeg kan se også nogle ejendomlån: http://www.omegahealthcare.com/how-we-work/strategy

      Den letteste måde at finde ud af, er at google virksomhedens navn. De har næsten altid en hjemmeside med porteføljeoversigt.
      Investing.com er også glimrende til et hurtigt tjek. Fx OHI her: https://www.investing.com/equities/omega-healthcare-company-profile

  11. Pingback: Udbytteskat fra udlandet og hvordan man får skatten retur - Pengepugeren
  12. Pingback: Nyt om aktiesparekontoen: Kan det betale sig? - Pengepugeren
  13. Pingback: Ejendomsinvestering er for alle: Sådan investerer man i ejendom
  14. Tak for en super artikel! Er selv I Aroundtown, men vil gerne have mere ejendom i min portefølje.

    Synes det er ærgerligt at Vanquards etf ikke er på skats positivliste, men så længe den ikke er det, mener jeg ikke den giver mening for mig.

    Kan til gengæld se at CORR har fået corona-tæsk. Har du stadig en tiltro til at den kommer tilbage?

    Venlig hilsen
    Simon

    1. Hej Simon :)

      Jeg kan umiddelbart godt lide CORR. Deres services kommer nok ikke til at mange, men de har haft lidt ondt i økonomien den seneste tid. Jeg kan dog ikke længere købe dem via min børsmægler, og har derfor ikke undersøgt årsagen til indtægtstabet.

      Aroundtown er tysk. Så bøvler du vel med den høje kildeskat?

  15. Hej Pengepugeren.

    Jeg har nogle Reits aktier med løbende udbetaling af udbytte. Det har ikke været muligt at købe disse på ASK, hvilket jeg finder underligt. Måske har jeg misforstået noget men troede at etf skulle være på positiv listen for ASK. Troede ikke REIT som handles på NYSE skulle være på positiv listen for kunne købes til ASK.

    Hvad er din erfaring her?

    Pft.

    Mvh
    Carsten

    1. Hej Carsten

      Umiddelbart burde de alle kunne købes vis ASK, men jeg har oplevet det samme som dig med nogle få REITs hos Saxo Bank. De fleste har dog kunnet købes uden problemer.
      Jeg har ikke taget tid til at spørge om årsagen pga. virkelig dårlig erfaring med Saxos kundeservice.

  16. Tak for et super godt indlæg !

    Jeg overvejer at købe nogle REIT’s via mit holdingfirma.

    Ved du hvordan de i så fald bliver beskattet (Både udbytte og værdistigning) ?

    Jeg påtænker de udenlandske – F.eks. Vanguard REIT

    Dbh,

    Martin

  17. Hej Pengepuger,
    Tak for et super indlæg omkring REIT-aktier.

    Jeg kigger selv på Orchid Capital Island – de udbetaler udbytte hver måned og på årsbasis bliver det ca. 12% af ens investering.

    Kender du den aktie? Jeg tænker, at når udbyttet er så højt, så må der var en stor risiko forbundet med den.

    God dag!

    Mvh.

    Lars

  18. Hello, great article!

    Do you know which REITS does Saxo Bank have? Or how to invest through it?

    Thanks, Anna

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

 

Seneste artikler

Copyright © 2024 Pengepugeren. Alle rettigheder forbeholdes.
HTML Snippets Powered By : XYZScripts.com