Er der en god idé at købe en dyr bolig med henblik på at oparbejde formue i mursten? Pengepugeren har kigget på tallene.
Ofte har jeg fået at vide, at egen bolig er en god investering, og at man bør købe et dyrt hus, fordi ejendomme stiger i værdi. Andre siger dog, at boligen er en skidt investering, fordi aktiemarkedet giver bedre afkast, og amerikanske studier peger på, at værdien af egen bolig kun akkurat kan følge med inflationen. Med disse modstridende informationer er det svært at vide, hvad man skal tænke. Derfor valgte jeg at dykke ned i de danske data, for at se om vi kan finde et svar.
Bemærk, at dette ikke drejer om investering i udlejningsejendomme, men udelukkende egen bolig. Formålet er heller ikke at vurdere, hvorvidt det bedre kan betale sig at leje frem for at eje, men derimod om det historisk har været en rentabel investering at købe en dyrere bolig, end man har brug for.
Det er dertil også vigtigt at understrege, at hverken bolig- eller aktiemarkedets hidtidige udvikling nødvendigvis fortsætter på samme måde i fremtiden.
Indholdsfortegnelse
Prisudviklingen for boliger og aktier
Tabellen nedenfor viser prisernes udvikling for hhv. boliger og aktier i perioden 1. kvartal 1992 til og med 1. kvartal 2019 afrundet til heltal.
| Huse og rækkehuse (m2) | Ejerlejligheder (m2) | C20 | S&P 500 | |
| Pris 1. kvt 1992 | 4.021 kr. | 5.820 kr. | 94 kr. | 2.651 kr. |
| Pris 1. kvt 2019 | 13.573 kr. | 27.615 kr. | 1.017 kr. | 17.753 kr. |
| Prisstigning | 338% | 474% | 1087% (+ ca. 1% udbytte P.A.) | 670% (+ ca. 2% udbytte P.A.) |
Vi kan se, at huspriserne er mere end tredoblet siden 1992. I samme periode er prisen på ejerlejligheder steget 137%-point mere, og aktiemarkedet har i høj grad outperformet begge typer af ejerbolig. Værdien af det danske markedsindeks, C20 (nu C25), er steget næsten 11 gange, og det amerikanske S&P 500 er mere end seksdoblet1.
Alene med udgangspunkt i prisudviklingen har ejerboliger således i ganske betydelig grad underperformet i forhold til både det danske og det amerikanske aktiemarked.
Så skulle man tro, at vi havde fået et utvetydigt svar på vores spørgsmål, men så let er det desværre ikke. For her i Danmark er prisudviklingen sjældent den eneste faktor, der afgør, hvor indbringende en investering kan være. Vores meget høje skatter kan let vende op og ned på nettoresultatet af enhver investering.
Et eksempel
Lad os sige, at vi i 1992 betalte 500.000 kr. for et hus på 124 kvm, som vi solgte videre i marts 2019. Såfremt huset fulgte den gennemsnitlige prisudvikling, ville vi have fået 1.687.764 kr. for det.
En fordel ved at investere i egen bolig er, at gevinsten er skattefri. Til gengæld er man pålagt at betale ganske betydelige årlige skatter i form af grundskyld til kommunen og ejendomsværdiskat til staten. Skatter som er direkte relateret til boligens vurderingspris.
Jeg har umiddelbart kun kunnet finde skattesatserne for grundskyld fra perioden 2007 og frem, men ud fra et konservativt estimat har danske boligejere i gennemsnit betalt 25,5 ‰ årligt. Hvis vi antager, at grundens værdi i dette tilfælde udgør 35% af ejendommens samlede vurdering, og at vurderingen har været 20% lavere end den reelle markedspris, da har grundskylden for vores bolig i alt udgjort 225.901 kr. siden 1992.
Dertil har ejendomsværdiskatten (tidligere kaldet Lejeværdi af bolig i egen ejendom) været omkring 10‰ årligt. I dag tillægges yderligere 20‰ af den del af ejendomsværdien, der overstiger 3.040.000 kr., hvilket dog ikke er relevant for det moderat prisfastsatte hus i dette eksempel.
I alt ville ejendommen have kostet os 479.000 kr. i samlede boligskatter2.
Dertil kommer andre udgifter, som afhænger af boligens handelspris. Bl.a. betaler boligkøbere en afgift for tinglysning af skødet, hvilket koster et grundbeløb på 1.660 kr. plus 0,6% af ejerskiftesummen. De fleste andre investeringer har dog lignende transaktionsomkostninger, og af hensyn til sammenligneligheden har jeg ikke inkluderet dette i beregningen.
Boligsalget ville have givet en skattefri gevinst på 1.187.764 kr. minus ca. 55.000 kr. til ejendomsmægler, bankgebyrer mv. Herefter fratrækkes de 479.000 kr. i boligskatter, hvorved vi ender med 656.764 kr. i nettoafkast – svarende til 131% eller blot 3,15% i gennemsnitligt årligt afkast.
I perioden 1992 – 2019 har inflationen i øvrigt årligt barberet 1,73% af købekraften. Det vil sige, at boligens nettoprisstigning har kunnet følge med de generelle prisstigninger i samfundet og tilmed givet en mindre gevinst.
En tilsvarende investering på 500.000 kr. i C20 ville derimod havde resulteret i et afkast på 4.933.127 kr. Efter aktieskat ville vi have tjent 2.869.314 kr., svarende til et årligt nettoafkast på 7,32%!
Dertil ville man i perioden også have modtaget løbende udbyttebetalinger. Det er desværre ganske svært at finde historiske data for udbyttebetalinger, men et forsigtigt gæt vil være omkring 1% årligt før skat. Hver krone i aktiemarkedet giver således en ekstra indtægt i form af aktieudbytte, hvorimod hver ekstra krone i boligens prisvurdering øger udgiften til ejendomsskatter.
Hvad betyder geografi og boligtype?
Ovenstående er gennemsnitsberegninger, og det reelle afkast afhænger naturligvis i høj grad af, om man vælger den korrekte bolig i den rigtige del af landet. Men det er ikke så let at forudsige fremtidens populære boligområder, og selv prisstigningerne i meget eftertragtede kommuner, såsom Frederiksberg (975%), Gentofte (710%) og Aarhus (412%) har haft svært ved at konkurrere med aktiemarkedet, når vi medregner grundskyld og ejendomsværdiskat.
En anden faktor er boligtypen. Boligskatterne er lavere for ejerlejligheder, og priserne er tilmed steget lidt mere i perioden, hvilket betyder, at afkastet ville have været højere. Det vil dog formentlig ændre sig i fremtiden, da nye regler forventes at øge skatterne for ejerlejligheder betragteligt og dermed påvirke såvel handelspriserne som de løbende ejerudgifter. Det er derfor også meget svært at vurdere det fremtidige potentielle afkast af en lejlighed købt i dag. Med de kommende regler er der dog grund til at tro, at forskellen mellem huse og lejligheder fremover indsnævres.
Risiko
Et lavt afkast kan sagtens give mening, hvis risikoen er tilsvarende lav. Men investering i egen bolig er tværtimod relativt risikabelt, i den forstand at diversificering ikke er muligt: Man sætter således alt på ét bræt i stedet for at sprede formuen over flere aktiver.
Køb af bolig med henblik på en fremtidig prisstigning er med andre ord i en vis udstrækning sammenlignelig med at købe aktier for flere millioner kroner i ét selskab, som siden 1992 har givet et årligt nettoafkast på ~3%.
Tilmed skulle denne aktie købes gennem en børsmægler, som først tog mange tusinde kroner i etableringsgebyr og herefter adskillige tusinde i årlige gebyrer plus en mindre formue i salgsomkostninger. Som “boliginvestor” betaler man således mange penge for at løbe en ganske betydelig risiko.
Der er dog én faktor, som kan gøre boligen til en indbringende mulighed for den risikovillige investor; nemlig gearing: For hver 200.000 kr. i kontanter kan man i dag låne en million og tilmed betale historisk lave renter. Det betyder i praksis, at man kan købe for langt flere penge, end hvis man inviterede i værdipapirer uden tilsvarende lånemuligheder.
Som nævnt er sådan et lån dog baseret på investering i ét aktiv uden diversificering og som eksponerer det meste af din formue mod prisudviklingen i et afgrænset geografisk område, som du kun har meget lille indflydelse på.
Kort sagt
På trods af skattefri gevinst ved salg af egen bolig, så har nettoafkastet ikke kunnet konkurrere med aktiemarkedet. Det er simpelthen for dyrt at eje boligen, og jo mere den er værd, desto højere skatter skal man betale. Det gør danske boliger til en såkaldt low-performing investering i forhold til bl.a. aktiemarkedet.
Selvfølgelig skal vi alle have et sted at bo, og ved at købe sit eget hjem kan man potentielt leve billigere end i en tilsvarende lejebolig. I det henseende kan boligkøb være en fantastisk langsigtet investering. Men den forventede prisstigning er ikke i sig selv et godt argument for at købe en dyrere bolig, end man har brug for.
Medmindre du har rigtig gode grunde til at forvente særligt store prisstigninger for en specifik ejendom, så køb hellere den billigste bolig, du kan finde inden for rammerne af dine konkrete ønsker og behov. Investér herefter i en bredere portefølje af andre former for ejendomme, obligationer, aktier, crowdlending og diverse andre aktivklasser.
Du kan jo også argumentere for at en boliginvestering er en del af en mere veldiversifiseret portefølje, i forhold til en 100% aktie portefølje. Plus så har du tag over hovedet. Alternativet skulle du ved siden af aktie porteføljen have lejet en bolig. Lad os sige 5,000kr i husleje om måneden i 28 år er alligevel 1.680.000kr. En husleje du er 100% sikker på ikke at se igen.
Hej Michael
Du er ikke den eneste, der har nævnt udgifterne ved lejebolig, og jeg er slet ikke uenig, men har tilsyneladende ikke formuleret formålet klart nok.
Derfor har jeg tilføjet følgende sætning til den indledende tekst: “Formålet er heller ikke at vurdere, hvorvidt det bedre kan betale sig at leje frem for at eje, men derimod om det historisk har været en rentabel investering at købe en dyrere bolig, end man har brug for.”
Hvordan beregner du lige skatten på aktieindkomst? Synes det ser meget billigt ud.
Godt fanget, tak for det :) Jeg har regnet efter og rettet tallene til.
Du glemmer, at boliginvestering oftest sker for lånte penge – som er lånte til en meget lav rente.
Så du får afkast på baggrund af en større investering og dermed bliver dit afkast også større i kr.
Du kan ikke låne 1 mio. kr. til 0,5% i rente i banken, hvis du vil købe aktier for pengene.
Kig i afsnittet under risiko.
Jeg kan ikke se, hvor du har trukket udgiften til at bo i lejebolig fra udgiften til en tilsvarende ejerbolig? Det skal med i regnestykket.
Og hvis formålet kun er at vurdere dyr vs. billig ejerbolig, er regnestykket heller ikke validt. Ej heller overskriften/vinklingen – det burde hedde: “Kan det bedre betale sig at købe en dyr end en billig bolig”.
Hilsen
Karin – som bor rasende billigt i en dyr bolig ;-)
Hej Karin
Vil du fortælle lidt om, hvordan du bor billigt i en dyr bolig? Benytter du “house hacking” eller andet?
Tak for en interessant artikel.
Klart en øjenåbner for mig som er ny på boligmarkedet.
Hilsen Kristian
Tusind tak! Det er jeg oprigtig glad for :-)
Hej Pengepugeren,
Tak for endnu en god artikel. Det sætter rådet om at købe “så meget bolig som mulig” i et andet lys.
Mvh.
Peter
Hej Peter
Ja, ejendommene vokser ikke ind i himlen, om man så må sige.
Mange tak for rosen :-)
God artikel :)
Husejeren har derudover haft renteudgifter i mange år som også trækker afkastet ned.
Man skal dog være påpasselig med at købe en billig bolig, hvis det indebærer at man køber for langt væk fra attraktive områder/vækstområder.
Eksemplet viser en meget lav forrentning/vækst, men dog at det er muligt at få alle sine penge inflationssikret og med sig igen videre.
Der er talløse eksempler på folk der har købt i små landsbyer som lige nu dør ud – de skal være heldige hvis de blot får deres oprindelige købspris med. Nogle kan endda slet ikke komme af med deres hus. Og så er huset teoretisk set 0 kr. værd.
Du har en vigtig pointe mht. til områder uden omsætning på boligmarkedet.
Omvendt, så satser man et meget større beløb på, at samme område forbliver populært (og dyrt) langt ud i fremtiden. Man sætter med andre ord alt på et bræt.
Men det er klart en afvejning, som afhænger af boligen, området og den enkeltes præferencer.
Ja intet er jo sikkert i fremtiden, men de større demografiske tendenser er ret kraftige, uanset konjunkturer.
Selv har vi kombineret “billig bolig” tilgangen med en mere “dyr bolig” tilgang.
Med andre ord har vi købt det billigste, ordentlige hus vi kunne finde i et relativt dyrt og attraktivt område. På den måde bor vi billigt, men får samtidig del i prisstigninger pga. urbanisering og demografiske tendenser – og vi er sikre på at have et relativt let omsætteligt hus.
Mvh. Jesper – www.udlejningsejendom.dk
Du glemmer den vigtigste detalje i den her diskussion. FRIHED.
Frihed er i sig selv et asset, ikke mange forstår sig på den slags.
Tager du et 30 årigt boliglån, er din frihed indskrænket. I en lejebolig kan du flytte fra den ene dag til den anden.
Enig. Til gengæld er der også frihed i at bo billigt i egen bolig. Det er i høj grad et spørgsmål om kølig kalkule såvel som personlige præferencer.
Tak for endnu en forrygende artikel – og for et fantastisk site som jeg er helt opslugt af
Jeg ville ønske at du tilføjede en artikel om gearing i forbindelse med huskøb.
Hvis man fx ejer 1 mio. kr., vil det typiske investeringsvalg IKKE være mellem at købe for 1 mio. kr. aktier eller for 1 mio. kr. fast ejendom.
Det typiske valg står mellem at købe for 1. mio. kr. aktier eller for FEM mio. kr. fast ejendom, som man så belåner med 80%.
Hvordan ser den sammenligning ud efter 20 år?
Dette er ikke en kritik af din artikel. Det er et ønske om at du skriver en til
Du kan så sige at man også også kan geare aktier. Ja, men det vil være meget uklogt at geare til mere end 150% tyve år i træk.
Her ligger idéer til flere artikler: Hvor stor en del af din kapital ville du investere i aktier: 50%?, 67%?, 100%?, 120%? (Det var jo med en svag gearing på vistnok omkring 115% igennem flere årtier at Warren Buffet skabte sin formue).
De færreste har nok den financielle følelseskulde til at investere 100% af deres formue i aktier. Den sammenligning som nok vil ramme plet for flest mennesker, vil være at investere sine penge med 500% gearing i fast ejendom vs. at investere med 67% gearing i aktier og resten i obligationer eller bankkonti.
Bedste hilsner – og tak igen
Tak kommentaren :)
Du har en vigtig pointe. Jeg kan ikke på stående fod give et godt svar uden at have regnet en del på det. Men du har sandsynligvis ret i, at gearing af bolig vs. ingen (eller lav) gearing i aktier ville have givet et højere afkast i samme periode.
Men spørgsmålet er vel til dels, om 5X gearing i én bolig ikke er omtrent lige så risikabelt som tilsvarende gearing i en bred aktiefond.
Jeg vil tænke lidt mere over det.
Jo 5X eller 10X gearing af investering i en bolig er vildt risikabelt. Du risikerer at miste ALT hvad du ejer. Det glemmer folk, og de lader endda til at have et afslappet forhold til at blive teknisk insolvent i flere år – hvis bare pengene står i fast ejendom.
De siger: ”Statistisk set vil fast ejendom næsten altid være steget efter ti år. Så man skal bare vente.”
Folk har det HELT anderledes med investeringer i aktier. Der er de rædselslagne for at miste bare 20%. Selvom aktier stort set altid også er steget efter ti år. Man skal bare også vente her.
Konsekvensen er at folk typisk gearer ejendomsinvesteringer mere end X5, og at de typisk ikke engang tør at gå over 67% i aktieinvesteringer.
Med den tilgang kan man jo tjene VILDE penge på ejendomsinvestering. Det er risiko og gevinstmulighed på Bitcoin-niveau: Mist måske alt på et par måneder. Eller flerdobl din kapitel på et par år. Sådan er aktier ikke hvis man investerer fornuftigt.
Tak for en god artikel.
Jeg synes måske der mangler en betragtning om, at hvis du bor i et hus i knap 30 år, så undgår du næppe istandsættelser undervejs. Du er dermed ude og bruge en del penge i løbet af de 30 år, for at kunne opretholde det afkast du kommer frem til.
Hej Mads
Jeg overvejede oprindeligt at inkludere udgifter til renovering i beregningen. Men fordi det er en sammenligning mellem et dyrt og et billigt hus, er det svært at vurdere, hvilken betydning husets pris vil have for udgifter til renovering. Et dyrt hos kan jo være stort og kræve meget vedligehold, men det kan lige så vel være et lille hus i et eftertragtet kvarter.
Hej
Tænker denne kunne have din interesse til reflektion.
https://research-api.cbs.dk/ws/portalfiles/portal/60707797/500804_Opgaven_Samlet.pdf
God sommer.