Er egen bolig en god investering?

17
1390
Er mit hus en god investering?

Er der en god idé at købe en dyr bolig med henblik på at oparbejde formue i mursten? Pengepugeren har kigget på tallene.

Ofte har jeg fået at vide, at egen bolig er en god investering, og at man bør købe et dyrt hus, fordi ejendomme stiger i værdi. Andre siger dog, at boligen er en skidt investering, fordi aktiemarkedet giver bedre afkast, og amerikanske studier peger på, at værdien af egen bolig kun akkurat kan følge med inflationen. Med disse modstridende informationer er det svært at vide, hvad man skal tænke. Derfor valgte jeg at dykke ned i de danske data, for at se om vi kan finde et svar.

Bemærk, at dette ikke drejer om investering i udlejningsejendomme, men udelukkende egen bolig. Formålet er heller ikke at vurdere, hvorvidt det bedre kan betale sig at leje frem for at eje, men derimod om det historisk har været en rentabel investering at købe en dyrere bolig, end man har brug for.

Det er dertil også vigtigt at understrege, at hverken bolig- eller aktiemarkedets hidtidige udvikling nødvendigvis fortsætter på samme måde i fremtiden.

Prisudviklingen for boliger og aktier

Tabellen nedenfor viser prisernes udvikling for hhv. boliger og aktier i perioden 1. kvartal 1992 til og med 1. kvartal 2019 afrundet til heltal.

Huse og rækkehuse (m2)Ejerlejligheder (m2)C20 S&P 500
Pris 1. kvt 1992 4.021 kr. 5.820 kr.94 kr. 2.651 kr.
Pris 1. kvt 2019 13.573 kr. 27.615 kr.1.017 kr.17.753 kr.
Prisstigning338%474%1087% (+ ca. 1% udbytte P.A.)670% (+ ca. 2% udbytte P.A.)

Vi kan se, at huspriserne er mere end tredoblet siden 1992. I samme periode er prisen på ejerlejligheder steget 137%-point mere, og aktiemarkedet har i høj grad outperformet begge typer af ejerbolig. Værdien af det danske markedsindeks, C20 (nu C25), er steget næsten 11 gange, og det amerikanske S&P 500 er mere end seksdoblet1.

Alene med udgangspunkt i prisudviklingen har ejerboliger således i ganske betydelig grad underperformet i forhold til både det danske og det amerikanske aktiemarked.

skulle man tro, at vi havde fået et utvetydigt svar på vores spørgsmål, men så let er det desværre ikke. For her i Danmark er prisudviklingen sjældent den eneste faktor, der afgør, hvor indbringende en investering kan være. Vores meget høje skatter kan let vende op og ned på nettoresultatet af enhver investering.

Et eksempel

Lad os sige, at vi i 1992 betalte 500.000 kr. for et hus på 124 kvm, som vi solgte videre i marts 2019. Såfremt huset fulgte den gennemsnitlige prisudvikling, ville vi have fået 1.687.764 kr. for det.

Annonce

En fordel ved at investere i egen bolig er, at gevinsten er skattefri. Til gengæld er man pålagt at betale ganske betydelige årlige skatter i form af grundskyld til kommunen og ejendomsværdiskat til staten. Skatter som er direkte relateret til boligens vurderingspris.

Jeg har umiddelbart kun kunnet finde skattesatserne for grundskyld fra perioden 2007 og frem, men ud fra et konservativt estimat har danske boligejere i gennemsnit betalt 25,5 ‰ årligt. Hvis vi antager, at grundens værdi i dette tilfælde udgør 35% af ejendommens samlede vurdering, og at vurderingen har været 20% lavere end den reelle markedspris, da har grundskylden for vores bolig i alt udgjort 225.901 kr. siden 1992.

Dertil har ejendomsværdiskatten (tidligere kaldet Lejeværdi af bolig i egen ejendom) været omkring 10‰ årligt. I dag tillægges yderligere 20‰ af den del af ejendomsværdien, der overstiger 3.040.000 kr., hvilket dog ikke er relevant for det moderat prisfastsatte hus i dette eksempel.

I alt ville ejendommen have kostet os 479.000 kr. i samlede boligskatter2.

Dertil kommer andre udgifter, som afhænger af boligens handelspris. Bl.a. betaler boligkøbere en afgift for tinglysning af skødet, hvilket koster et grundbeløb på 1.660 kr. plus 0,6% af ejerskiftesummen. De fleste andre investeringer har dog lignende transaktionsomkostninger, og af hensyn til sammenligneligheden har jeg ikke inkluderet dette i beregningen.

Boligsalget ville have givet en skattefri gevinst på 1.187.764 kr. minus ca. 55.000 kr. til ejendomsmægler, bankgebyrer mv. Herefter fratrækkes de 479.000 kr. i boligskatter, hvorved vi ender med 656.764 kr. i nettoafkast – svarende til 131% eller blot 3,15% i gennemsnitligt årligt afkast.

I perioden 1992 – 2019 har inflationen i øvrigt årligt barberet 1,73% af købekraften. Det vil sige, at boligens nettoprisstigning har kunnet følge med de generelle prisstigninger i samfundet og tilmed givet en mindre gevinst.

En tilsvarende investering på 500.000 kr. i C20 ville derimod havde resulteret i et afkast på 4.933.127 kr. Efter aktieskat ville vi have tjent 2.869.314 kr., svarende til et årligt nettoafkast på 7,32%!

Dertil ville man i perioden også have modtaget løbende udbyttebetalinger. Det er desværre ganske svært at finde historiske data for udbyttebetalinger, men et forsigtigt gæt vil være omkring 1% årligt før skat. Hver krone i aktiemarkedet giver således en ekstra indtægt i form af aktieudbytte, hvorimod hver ekstra krone i boligens prisvurdering øger udgiften til ejendomsskatter.

Hvad betyder geografi og boligtype?

Ovenstående er gennemsnitsberegninger, og det reelle afkast afhænger naturligvis i høj grad af, om man vælger den korrekte bolig i den rigtige del af landet. Men det er ikke så let at forudsige fremtidens populære boligområder, og selv prisstigningerne i meget eftertragtede kommuner, såsom Frederiksberg (975%), Gentofte (710%) og Aarhus (412%) har haft svært ved at konkurrere med aktiemarkedet, når vi medregner grundskyld og ejendomsværdiskat.

En anden faktor er boligtypen. Boligskatterne er lavere for ejerlejligheder, og priserne er tilmed steget lidt mere i perioden, hvilket betyder, at afkastet ville have været højere. Det vil dog formentlig ændre sig i fremtiden, da nye regler forventes at øge skatterne for ejerlejligheder betragteligt og dermed påvirke såvel handelspriserne som de løbende ejerudgifter. Det er derfor også meget svært at vurdere det fremtidige potentielle afkast af en lejlighed købt i dag. Med de kommende regler er der dog grund til at tro, at forskellen mellem huse og lejligheder fremover indsnævres.

Risiko

Et lavt afkast kan sagtens give mening, hvis risikoen er tilsvarende lav. Men investering i egen bolig er tværtimod relativt risikabelt, i den forstand at diversificering ikke er muligt: Man sætter således alt på ét bræt i stedet for at sprede formuen over flere aktiver.

Køb af bolig med henblik på en fremtidig prisstigning er med andre ord i en vis udstrækning sammenlignelig med at købe aktier for flere millioner kroner i ét selskab, som siden 1992 har givet et årligt nettoafkast på ~3%.

Tilmed skulle denne aktie købes gennem en børsmægler, som først tog mange tusinde kroner i etableringsgebyr og herefter adskillige tusinde i årlige gebyrer plus en mindre formue i salgsomkostninger. Som “boliginvestor” betaler man således mange penge for at løbe en ganske betydelig risiko.

Der er dog én faktor, som kan gøre boligen til en indbringende mulighed for den risikovillige investor; nemlig gearing: For hver 200.000 kr. i kontanter kan man i dag låne en million og tilmed betale historisk lave renter. Det betyder i praksis, at man kan købe for langt flere penge, end hvis man inviterede i værdipapirer uden tilsvarende lånemuligheder.

Som nævnt er sådan et lån dog baseret på investering i ét aktiv uden diversificering og som eksponerer det meste af din formue mod prisudviklingen i et afgrænset geografisk område, som du kun har meget lille indflydelse på.

Kort sagt

På trods af skattefri gevinst ved salg af egen bolig, så har nettoafkastet ikke kunnet konkurrere med aktiemarkedet. Det er simpelthen for dyrt at eje boligen, og jo mere den er værd, desto højere skatter skal man betale. Det gør danske boliger til en såkaldt low-performing investering i forhold til bl.a. aktiemarkedet.

Selvfølgelig skal vi alle have et sted at bo, og ved at købe sit eget hjem kan man potentielt leve billigere end i en tilsvarende lejebolig. I det henseende kan boligkøb være en fantastisk langsigtet investering. Men den forventede prisstigning er ikke i sig selv et godt argument for at købe en dyrere bolig, end man har brug for.

Medmindre du har rigtig gode grunde til at forvente særligt store prisstigninger for en specifik ejendom, så køb hellere den billigste bolig, du kan finde inden for rammerne af dine konkrete ønsker og behov. Investér herefter i en bredere portefølje af andre former for ejendomme, obligationer, aktier, crowdlending og diverse andre aktivklasser.

  1. Her er taget højde for udvikling i valutakurs.
  2. Bemærk, at beregningen er et “guesstimate”. Dels pga. manglende data, men især fordi ejendomsvurderinger er notorisk komplicerede, individuelle og ofte ganske arbitrære.
Annonce

17 COMMENTS

  1. Du kan jo også argumentere for at en boliginvestering er en del af en mere veldiversifiseret portefølje, i forhold til en 100% aktie portefølje. Plus så har du tag over hovedet. Alternativet skulle du ved siden af aktie porteføljen have lejet en bolig. Lad os sige 5,000kr i husleje om måneden i 28 år er alligevel 1.680.000kr. En husleje du er 100% sikker på ikke at se igen.

    • Hej Michael

      Du er ikke den eneste, der har nævnt udgifterne ved lejebolig, og jeg er slet ikke uenig, men har tilsyneladende ikke formuleret formålet klart nok.
      Derfor har jeg tilføjet følgende sætning til den indledende tekst: “Formålet er heller ikke at vurdere, hvorvidt det bedre kan betale sig at leje frem for at eje, men derimod om det historisk har været en rentabel investering at købe en dyrere bolig, end man har brug for.”

  2. Du glemmer, at boliginvestering oftest sker for lånte penge – som er lånte til en meget lav rente.

    Så du får afkast på baggrund af en større investering og dermed bliver dit afkast også større i kr.

    Du kan ikke låne 1 mio. kr. til 0,5% i rente i banken, hvis du vil købe aktier for pengene.

  3. Jeg kan ikke se, hvor du har trukket udgiften til at bo i lejebolig fra udgiften til en tilsvarende ejerbolig? Det skal med i regnestykket.

    Og hvis formålet kun er at vurdere dyr vs. billig ejerbolig, er regnestykket heller ikke validt. Ej heller overskriften/vinklingen – det burde hedde: “Kan det bedre betale sig at købe en dyr end en billig bolig”.

    Hilsen
    Karin – som bor rasende billigt i en dyr bolig ;-)

  4. Tak for en interessant artikel.
    Klart en øjenåbner for mig som er ny på boligmarkedet.

    Hilsen Kristian

  5. Hej Pengepugeren,

    Tak for endnu en god artikel. Det sætter rådet om at købe “så meget bolig som mulig” i et andet lys.

    Mvh.
    Peter

  6. God artikel :)
    Husejeren har derudover haft renteudgifter i mange år som også trækker afkastet ned.

    Man skal dog være påpasselig med at købe en billig bolig, hvis det indebærer at man køber for langt væk fra attraktive områder/vækstområder.
    Eksemplet viser en meget lav forrentning/vækst, men dog at det er muligt at få alle sine penge inflationssikret og med sig igen videre.
    Der er talløse eksempler på folk der har købt i små landsbyer som lige nu dør ud – de skal være heldige hvis de blot får deres oprindelige købspris med. Nogle kan endda slet ikke komme af med deres hus. Og så er huset teoretisk set 0 kr. værd.

    • Du har en vigtig pointe mht. til områder uden omsætning på boligmarkedet.
      Omvendt, så satser man et meget større beløb på, at samme område forbliver populært (og dyrt) langt ud i fremtiden. Man sætter med andre ord alt på et bræt.

      Men det er klart en afvejning, som afhænger af boligen, området og den enkeltes præferencer.

      • Ja intet er jo sikkert i fremtiden, men de større demografiske tendenser er ret kraftige, uanset konjunkturer.
        Selv har vi kombineret “billig bolig” tilgangen med en mere “dyr bolig” tilgang.
        Med andre ord har vi købt det billigste, ordentlige hus vi kunne finde i et relativt dyrt og attraktivt område. På den måde bor vi billigt, men får samtidig del i prisstigninger pga. urbanisering og demografiske tendenser – og vi er sikre på at have et relativt let omsætteligt hus.

        Mvh. Jesper – http://www.udlejningsejendom.dk

  7. Du glemmer den vigtigste detalje i den her diskussion. FRIHED.

    Frihed er i sig selv et asset, ikke mange forstår sig på den slags.

    Tager du et 30 årigt boliglån, er din frihed indskrænket. I en lejebolig kan du flytte fra den ene dag til den anden.

    • Enig. Til gengæld er der også frihed i at bo billigt i egen bolig. Det er i høj grad et spørgsmål om kølig kalkule såvel som personlige præferencer.

SKRIV ET SVAR

Indtast din kommentar!
Skriv dit navn her