REIT: 8 ejendomsselskaber med højt udbytte

Jeg skrev for ikke så længe siden om REIT’er og hvorfor de kan være en god investering for passiv indkomst. Og som nævnt i samme artikel, er REIT’er og ejendomsselskaber generelt en af de aktieprojekter, jeg leger med. Det skyldes, at jeg forsøger at øge porteføljen af udbyttebetalende selskaber. Formålet med at købe flere udbytteselskaber er at skabe en mere stabil fast passiv indkomst.

Kursgevinst vs. udbytte

Afkast i form af øget aktiekurs er en god ting, men det kræver, at man sælger ud af porteføljen, for at skabe rigtige penge. Det har dels den ulempe, at man risikerer at ville “time” markedet for at sælge på det mest opportune tidspunkt. Det er også en mindre stabil indtægtskilde, og afhænger af, at man selv aktivt foretager et salg.

Når man sælger aktier, er der endvidere også en transaktionsomkostning forbundet med handlen i form af kurtage. Derfor er man nød til at sælge for relativt store beløb, for at kurtagen ikke skal udgøre en uforholdsmæssig stor andel.

Udbyttebetalende aktier udbetaler derimod en del af profitten til deres ejere. Finansielt har det relativt lille betydning, fordi værdien af en given aktie (i teorien) vil falde i værdi svarende til udbyttet.

Men fordelen ved udbytte er, at udbetalingen sker automatisk og kontant. Der skal ikke sælges aktier, og du kan få udbetalt selv meget små beløb, uden at det koster noget i kurtage eller andre transaktionsomkostninger. Da jeg netop arbejder på at skabe en stabil passiv indkomst, er det oplagt at øge porteføljen af udbyttebetalende selskaber.

De fleste danske selskaber udbetaler meget lidt udbytte, og næsten altid højest en gang årligt. Det er der ikke meget cash flow over. Men i andre lande er det anderledes. Særligt når det drejer sig om selskaber, der lever af at udleje ejendomme. Derfor undersøgte jeg markederne både Nordamerika og Europa, for at finde nogle gode kandidater til udbytteporteføljen.

Udenlandske ejendomsselskaber

Der er desværre ingen danske selskaber, som lever op til de ønskede krav. Generelt er USA og Canada spækket med gode muligheder, hvorimod det er noget mere begrænset i Europa. Det er dog lykkedes at finde nogle kandidater i Norge, Sverige og Storbritannien. Især har jeg fået forkærlighed for den norske aktie.

Herunder er min liste over umiddelbart interessante REIT’er og andre typer af ejendomsselskaber, som ser ud til at være solide selskaber med en godt udbytte. Listen skal kun ses som inspiration til selv at udvælge aktier, der kan give en potentielt god, fast passiv indkomst. Husk, at lave dit eget forarbejde, inden du eventuelt selv kaster dig ud i det.

Når jeg udvælger aktier, kigger jeg altid på selskabets fundamentale nøgletal. Dvs. hvor meget selskabet tjener, hvor meget gæld der er osv. Jeg interesserer mig derimod kun i begrænset omfang for aktiekursen og hvordan det udvikler sig. Aktiekursen kan sige noget om selskabets soliditet. Hvis kursen fx er styrtdykket på kort tid, kan det være en indikator for, at markedets andre aktører ved noget, jeg ikke ved. Men hvis et selskab ellers virker solidt og kan tjene penge, er det ikke så vigtigt, om kurven har udviklet sig lidt den ene eller den anden vej.

Alle selskaberne på listen har positive og negative aspekter. Ofte falder jeg over et selskab med rigtig gode umiddelbare nøgletal. Men efter at have gravet et spadestik dybere, ligger der en deal-breaker begravet, som gør aktien komplet uinteressant.

De nedenstående selskaber har efter min vurdering ingen deciderede deal-breakers. De her endvidere (næsten) alle det tilfælles, at de:

  • har en P/E under 20
  • udbetaler mindst 5 % i udbytte
  • udbetaler udbytte på kvartals- eller månedsbasis
  • højest har “debt to equity” (gæld/egenkapital) på 200 %
  • har positiv indtjening, som ikke har været negativ de sidste 4 år.
  • har en opadgående trend i indtjening

Annonce

Bemærk, at med undtagelse af det britiske og de to amerikanske, består listen af relativt “små” selskaber med markedsværdier på 200 mio. til ca.  1 mia. kr. Det er således ikke mastodonter. Det betyder, at de har masser at mulighed for at vokse, men også at de kan være mere ustabile i finansielle storme.

Bemærk også, at Pengepugeren bestemt ikke er ekspert i aktieudvælgelse. Jeg har gennem tiden lavet penge på aktiehandel, og tilskriver det en vis grad af forstand, men held har også et par gange haft en effekt. Generelt er det mere sikkert (og anbefalelsesværdigt) kun at købe indeksfonde, men også mere kedeligt og med lavere potentielt afkast.

Selskabsbeskrivelserne er til dels oversættelse af de officielle beskrivelser. Der tages også forbehold for slåfejl og andre misforståelser, der kan opstå, når man jonglerer med mange tal fra forskellige kilder.

Pioneer Property Group

Pioneer Property Group ASA (PPG PREF )  er et norsk ejendomsselskab. De ejer og forvalter førskoleejendomme, der fokuserer på at levere fast ejendom til statslige institutioner. Deres portefølje omfatter over 110 norske førskoleenheder (børnehaver), der ligger i bl.a. Asenes, Leknes, Haugesund, Bodø, Gjerdrum, Sandsli, Dal, Raufoss, Kristiansand, Holter, Oslo, Bergen og Lillestrøm. Ejendommene udlejes på langtidskontrakter til børnehavernes driftsansvarlige. Pioneer Property Group ASA er moderselskab for flere datterselskaber, nemlig Pioneer Public Properties I AS, Pioneer Public Properties II AS, Pioneer Public Properties III AS og Pioneer Public Properties IV AS, som indirekte ejer førskoleenhederne.

Pioneer Property Group udbetaler et årligt udbytte på 7,5 NOK fordelt på kvartalsvise udbetalinger. Det svarer til 7,5 % af selskabets handelsværdi årligt. Selskabets indtjening er stigende, gælden er ikke så høj og egenkapitalen stiger år for år.

Jeg har for nylig købt aktier i Pioneer Property Group, og kunne godt finde på at købe flere i fremtiden.

Link Prop Investment og Torslanda Property Investment

Link Prop Investment AB (LINKAB ) og Torslanda Property Investment (TORSAB )  er efter min overbevisning en 2-i-1’er. LINKAB og TORSAB udlejer kontorlokaler i Sverige. De er individuelle selskaber, men har samme direktion. De er relativt små selskaber med få ejendomme, hvorfor det giver mening at købe lidt af begge for således at sprede investeringen en smule.

TORSAB havde et år (2014) med negativ indtjening, men er kommet stærkt igen. Det slår mig dog som det mindre stabile af de to.

Jeg har ingen umiddelbar intention om at købe LINKAB og/eller TORSAB i nærmeste fremtid. Men de har tilstrækkeligt potentiale til, at jeg vil følge dem lidt på sidelinjen.

Custodian Reit

Custodian Reit (CREI ) er en britisk REIT fond. Selskabet tilbyder investorer mulighed for at få adgang til en diversificeret portefølje af britiske erhvervsejendomme. Selskabets portefølje omfatter primært ejendomme udlejet til selskaber og andre institutioner med lange lejekontrakter. Ejendommene benyttes til industri, kontor, detailhandel og andet. Deres portefølje dækker en række af sektorer, herunder fritids-, biludstillingslokale, erhvervshandel og vuggestuer.

CREI udbetaler en glimrende dividende på 4,47 % fordelt på kvartalsvise udbetalinger.

Jeg ville gerne eje en lille bid af Custodian Reit. Både fordi det ligner en veldiversificeret og stabil REIT, og fordi vores portefølje bør inkludere britiske pund for bedre valutadiversificering. Desværre er der ikke særligt god adgang til britiske aktier via Nordnet, og heller ikke CREI kan købes på platformen.

Hvis du bruger en anden børsmægler, vil jeg bestemt anbefale at kaste et blik på Custodian Reit. Eventuelt som supplement til amerikanske VNQ.

PRO Real Estate Investment Trust

PRO Real Estate Investment Trust (PRV.UN ) er en canadisk ejendomsinvesteringsfond (REIT). Selskabet ejer en portefølje af diversificerede erhvervsejendomme bestående af fire typer: Detailhandel, kontorer, blandet erhverv og industri. Ejendommene er geografisk diversificeret og består af ca. 30 ejendomme.

PRO Real Estate Investment Trust har en svagt stigende indtjeningstendens og en stigende egenkapital. Hver måned udbetaler selskabet 0,0175 CAD pr aktie. Det svarer til omkring 9,5 % i årligt udbytte. 10.000 kr. investeret forventes således at give en månedlig indtjening på ca. 80 kr. (afhængig af kursen på CAD).

PRV har også en god årlig værdistigning i aktiver og ser ud til at have styr på gælden. Kursen er ikke steget i årevis, så man skal formentlig ikke forvente at tjene på kursstigninger.

Jeg har købt lidt PRV på grund af det høje, månedlige, udbytte. Et udbytte som, trods niveauet, ikke virker voldsomt i forhold til selskabets indtjening.

Summit Industrial Income REIT

Summit Industrial Income REIT (SMU.UN ) SMU er større end PRV. De er begge relativ “små”, men med en markedsværdi på knap 400 mio. CAD er SMU dog ca. tre gange større.

SMU har en god track rekord med hensyn til stabil udbyttebetaling. Siden 2013 har de troligt udbetalt et støt stigende beløb til selskabets ejere. SMU har endvidere også en ganske lav P/E på 8,24, hvilket betyder, at aktien er relativt billig i forhold til selskabets indtjening.

Lige som PRV består porteføljen af geografisk diversificerede ejendomme. Hele 53 styk.

Aktiens kurs er steget en del på det sidste. Sammenlignet med selskabets indre værdi, er det bestemt ikke en urimelig stigning. Men omvendt har jeg lidt modvilje mod at købe lige efter en stigning. Da er der jo længere til bunden, og jeg er en smule højdeskræk.

Generelt er der mange gode grunde til at købe SMU. Hvis jeg havde flere kontanter, ville jeg kraftigt overveje at tilføje dem til porteføljen.

Omega Healthcare Investors Inc

Omega Healthcare Investors Inc (OHI ) er en REIT. Selskabet opretholder en portefølje af langsigtede sundhedsfaciliteter og realkreditlån på sundhedsfaciliteter i USA og UK. De investerer i sundhedsrelaterede ejendomme, som udlejes til sygeplejefaciliteter, assisterede levefaciliteter, uafhængige levefaciliteter, rehabilitering og akutplejefaciliteter. Kort sagt: Sundhedssektoren. OHI’s portefølje består af langfristede lejemål og realkreditaftaler.

OHI er en ganske stor virksomhed med en samlet markedsværdi på 6,33 mia. USD.

Der er rigtig, rigtig mange penge i sundhedsindustrien generelt – den amerikanske i særdeleshed. Og Omega Healthcare Investors ser ud til at forstå, hvordan man får del i kagen. Hvert kvartal udbetaler de over 0,6 cents pr aktie i udbytte, svarende til knap 8 % af selskabets værdi på årsbasis. Siden 1992 har de udbetalt et solidt og støt stigende kvartalsvist udbytte.

Selskabets indtjening har ilgeledes været konstant stigende de seneste år. Og det høje udbytte er ikke gået ud over egenkapitalen, som ligeledes har været stigende.

Omega Healthcare Investors er bestemt et selskab, jeg overvejer at kaste lidt dollars efter.

EPR Properties

EPR Properties (EPR ) er også en amerikansk REIT men med helt andet fokus end OHI. Selskabets investeringsportefølje omfatter primært underholdning, uddannelse og rekreative ejendomme. Underholdningssegmentet består af investeringer i megaplex biografer, underholdningscentre, familieunderholdningscentre og andre detailpakker. Uddannelsessegmentet består af investeringer i offentlige charterskoler, tidlige uddannelsescentre og privatskoler. Rekreationssegmentet består af investeringer i skiområder, vandlande, golfunderholdningskomplekser og anden rekreation. Dertil ejer selskabet nogle ejendomme under udvikling.

EPR ligger i min portefølje. For at være helt ærlig, mindes jeg ikke at have købt dem, men der ligger for 10.000 kr. i depotet, så det må jeg jo have gjort…

Og de må være købt i en klarsyn, for det er en af de store (5,2 mia. USD) stabile selskaber, med et støt stigende månedligt udbytte i omegnen af 5,8 % PA. Også indtjeningen og egenkapitalen er steget pænt de seneste år, så der er ingen umiddelbar grund til at frygte en alvorlig nedgang.

Annonce

22 thoughts on “REIT: 8 ejendomsselskaber med højt udbytte

  • 01/10/2017 at 18:37
    Permalink

    Hej.
    Kan du forklare mig lidt om beskatningen af REIT’s? Er det ligesom ved en hver anden “normal” aktie? Eller bliver det beskattet som kapitalindkomst?

    Reply
    • Pengepugeren
      01/10/2017 at 21:15
      Permalink

      Det er noget, jeg skal have undersøgt nærmere, for det er ikke så let at finde svaret. Med mindre det er en EFT, skal de sandsynligvis ikke beskattes som kapitalindkomst. Jeg tror, at udbytte enten beskattes som almindelig aktiebeskatning, eller som indkomst af fast ejendom.

      http://www.skat.dk/skat.aspx?oid=2060725&vid=214580 står der:
      “I nogle lande, fx USA og UK, er det almindeligt, at investeringer i fast ejendom foregår gennem en “Real Estate Investment Trust” (REIT). Når REITs udlodder overskud, er det udgangspunktet, at udlodningen udgør indkomst af fast ejendom. Udlodningen omfattes derfor af modeloverenskomstens artikel 6. Der kan dog argumenteres for, at udlodning til små investorer mere har karakter af udbytte. I punkt 67.1.-67.7. i kommentaren til modeloverenskomstens artikel 10 er der en redegørelse for behandlingen af REITs.”

      Jeg har endnu ikke oparbejdet tilstrækkelig masochisme til at undersøge, hvad “punkt 67.1.-67.7. i kommentaren til modeloverenskomstens artikel 10” er, og hvor man kan finde det.

      Reply
        • 03/10/2017 at 10:03
          Permalink

          Been there done that.. :)

          Her er det svar (ikke bindende) jeg fik da jeg spurgte omkring Realty Income (O):

          Hej

          Selskabet beskæftiger sig med at handle, drive og udleje ejendomme

          Ifølge https://www.reit.com/investing/reit-basics/what-reit er der tale om et aktieselskab, der månedligt udbetaler udbytte til sine aktionærer, der herefter bliver beskattet heraf.

          Gevinst og tab på aktier udstedt af et investeringsselskab skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. ABL § 19.

          Der er således tale om aktier, og udbyttet samt gevinsten skal følgelig beskattes efter ABL’s regler.

          Du er berettiget til at få creditlempelse af den indeholdte amerikanske udbytteskat iht. aftalen med USA.

          Der kan ikke gives større creditlempelse, end hvad den danske skat på de pågældende aktier er opgjort til (27/42%).

          Gevinsten vil blive beskattet som aktieindkomst.

          Evt. tab vil kunne modregnes i anden aktieindkomst

          Såfremt du vil have et for SKAT bindende svar, må du anmode herom.

          Med venlig hilsen
          xxxxx
          SKAT”

          Noget andet er at du skal være opmærksom på regnskabsreglerne gør at traditionel P/E betragtning ikke nødvendigvis er retvisende. Se i stedet på P/AFFO (i hvert fald på de amerikanske – se mere her http://www.investopedia.com/articles/04/112204.asp

          Og til sidst angående denne artikel: https://pengepugeren.dk/2017/09/hvad-er-reit-og-er-det-en-god-investering/ – så er det 90% af deres skattepligtige indkomst der skal udbetales (ikke nødvendig det samme som 90% af indtjeningen.

          Og i øvrigt dejligt med lidt fokus på REITs :)

          Reply
          • Pengepugeren
            03/10/2017 at 10:58
            Permalink

            Hej, Wizards. Mange tak fordi du delte din indsigt. Det bliver interessant at se, om SKAT er konsistente, når de svarer på min henvendelse.

            Du har helt ret mht. P/(A)FFO. FFO er desværre sværere tilgængelig. Kender du en god screener med mulighed for at filtrere på FFO?

            Mht. indkomst vs. indtjening. Vil du uddybe?
            Jeg er med på at, det er det skattepligtige resultat (det er hermed tilføjet artiklen). Men så vidt jeg kan se, betyder forskellen på income (indkomst) eller earnings (indtjening) ikke noget i forhold til de 90 %. Men jeg kan bestemt tage fejl.

          • Pengepugeren
            30/10/2017 at 14:27
            Permalink

            Så kom der svar fra SKAT. Det var desværre ikke særlig tydeligt:

            “Dine spørgsmål beror på en konkret vurdering og som udgangspunkt vil mit svar være at investeringen anses for at være en ejendomsinvestering.

            Jeg vil anbefale dig at bede om et bindende svar hvorpå du senere kan støtte ret http://www.skat.dk/skat.aspx?oid=2242235

            Jeg har vedhæftet uddrag fra KARNOV hvori kommentaren er beskrevet.”

            Så vil jeg overveje, om der skal kastes penge efter et bindende svar.

  • 03/10/2017 at 15:28
    Permalink

    Ja, vil se frem til svaret.

    Har desværre ikke fundet en god screener. Jeg har taget udgangspunkt i diverse DGI lister samt set på sammensætningen i Vanguards Reit indexfond.

    Indtil videre har jeg købt følgende:

    SPG (den største i Vanguard Index)
    OHI (som du selv nævner ovenfor)
    PSA (også en af de største i indekset)
    O (imponerende udbyttehistorik)
    WPC (eksponering uden for USA).

    Er gået uden om dem med boliger, da jeg har et par lejligheder selv, så ovenstående er primært for at få eksponering mod erhvervsejendomme.

    Angående sidste punkt, så var det mere bare for at præcisere at man sagtens kan finde eksempler på REITs hvor det regnskabsmæssige resultat er højere end udlodning/0,9 – og forskellen er netop at det er det skattemæssige resultat der tages udgangspunkt i.

    Reply
    • Pengepugeren
      03/10/2017 at 15:36
      Permalink

      Meget interessant. Vi har kigget på mange af de samme. Nogle (bla. SPG) er for dyre efter min overbevisning, men de andre er med på listen over mulige fremtidige køb.
      Jeg kan gode lide din strategi med at kigge på VNQ og selv udvælge derfra.

      Tak for præciseringen mht. indtjening.

      Reply
      • 03/10/2017 at 21:37
        Permalink

        Syntes umiddelbart ikke SPG er så dyrt prissat: FFO er jf. q2 omregnet til helår 11,12 hvilken ved nuværende kurs giver en P/FFO på 14,4, mens udbyttet svarer til et direkte afkast på 4,50%

        Når det nu er sagt er deres kerneinvesteringer malls/shoppingcentre, der måske ikke er det allerbedste at være eksponeret mod, så bestemt ikke et ubetinget køb og jeg er på ingen måde ekspert :)

        Reply
        • Pengepugeren
          03/10/2017 at 22:14
          Permalink

          Du har muligvis ret. Deres P/E er høj, men P/FFO er, som du nævner, en bedre målestok for REIT.
          Hvad anser du for en god P/FFO? Ca. samme vurderingsskala som P/E?

          Nogle malls tjener rigtig gode penge, men det er jo en lidt usikker industri. Jeg overvejede også finske Citycon, men har sat dem på stand-by bl.a. af den årsag.

          Reply
          • Pengepugeren
            03/10/2017 at 22:48
            Permalink

            I øvrigt tak for en meget givtig diskussion. Du har givet mig inspiration til en artikel om FFO.

  • 03/10/2017 at 23:07
    Permalink

    Selv tak.

    Der er lidt inspiration at starte på her: http://www.investopedia.com/terms/r/reit.asp

    Tænker umiddelbart man skal gå efter lidt lavere tal end traditonel P/E – men der er flere faktorer der spiller ind – herunder vækst og finansiel gearing. Min normale smertegrænse for P/E er ca. 20 (ingen regler uden undtagelser dog..) så maks. en 16-18 stykker er mit udgangspunkt for nuværende.

    Og igen jeg lærer også stadigvæk ;-)

    Reply
  • 04/10/2017 at 21:03
    Permalink

    Glæder mig til at se hvad skat svare dig og om det passer nogenlunde med Wizards svar.

    Reply
  • 20/10/2017 at 14:47
    Permalink

    Hej Pengepuger.

    Tak for et interessant indlæg. Jeg venter også spændt på svaret fra Skat (der er da vist gået 5 dage nu? ;).
    Hvis der er sammenfald med det svar wizards har fået tidligere, så vil jeg gerne høre, om du har gjort dig tanker omkring “creditlempelse” af den indeholdte udenlandske udbytteskat.
    Jeg troede umiddelbart, at der kun ville blive trukket max 15% udenlansk udbytteskat pga. dobbeltbeskatningsoverenskomster (DBO’er). Men ifølge denne artikel: http://www.shareholders.dk/investorviden/102288/saadan-faar-du-udenlandsk-udbytteskat-retur lyder hele proceduren til at være en noget omstændelig affære.
    Jeg havde tænkt mig at prøve at investere i en norsk og en canadisk REIT, men ved snart ikke om det er umagen værd.

    Reply
  • 28/11/2017 at 13:47
    Permalink

    Måske vi skulle gå sammen et par stykker om at betale for et bindende svar? Jeg melder mig i hvert fald gerne til spæde lidt til.

    Reply
      • 30/11/2017 at 22:11
        Permalink

        Okay har vi et forum hvor vi kan arrangere det, og evt. få andre med på det?

        Reply
        • Pengepugeren
          30/11/2017 at 23:07
          Permalink

          Hvad om vi to slår os sammen?

          Det koster 400 kr. så det kan vi eventuelt dele. Og så kan vi formulere spørgsmålet i fællesskab.
          Jeg tænker, at vi skal have formuleret spørgsmålet på en måde, så det er bredt dækkende, og kan benyttes af de fleste investorer.

          Send mig gerne mail på pp@pengepugeren.dk, hvis du er med på det.

          Reply

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

 

HTML Snippets Powered By : XYZScripts.com