Læserspørgsmål: Skal jeg gå “all in” på at afbetale min andelsbolig?

Jeg har modtaget følgende mail fra en læser, som står overfor et valg mellem at investere sin opsparing eller afdrage ekstra på sin bolig.

Læseren skriver (mine links og fremhævninger):

Hej Pengepugeren, Først og fremmest tak for en fremragende blog.

Jeg har fulgt Mad FIentist og MMM det seneste år, og Your Money or Your Life er blevet et opslagsværk for mig. Det glæder og letter mig at du omformer deres strategier til noget jeg kan bruge i Danmark.

Mit spørgsmål minder om noget du har skrevet om før, men med et twist, vil jeg mene: Kan det betale sig for mig at betale min andelsbolig af fremfor at investere?

Jeg har købt en 2-værelses andelslejlighed som jeg deler med en ven.

Jeg betaler 3.500 kr. af om måneden på mit andelsboliglån, og han betaler boligydelsen, som er på samme beløb.

Andelsboliglånet er på 525.000 med en rente på 4,25% (ÅOP 4,32%), og løbetiden er 20 år.

Låneydelsen er 3.500 kr., og min værelseskammerat dækker som sagt boligydelsen.

Jeg har opsparet 75.000 kr. og ved nu ikke, om de skal investeres eller nedbringe lånet.

Jeg er klar over at dette spørgsmål tidligere er blevet dig stillet, men forskellen er, at ydelsen på lånet som sådan ikke nedbringer mit rådighedsbeløb (den erstatter bare en ellers normal huslejeudgift), og at jeg ikke kan regne med, at lejligheden stiger markant i værdi så den skaber overskud hvis/når jeg sælger.

Jeg ser det sådan her: Jeg kommer nok ikke til at tjene noget af betydning når jeg sælger andelen (efter omkostninger mm.), men til gengæld har jeg “købt” sindsro ved at vide, at jeg kan bo her så længe jeg vil.

Mit lån vejer ikke tungt mentalt, nok fordi renten er rimeligt lav og afdraget er tilsvarende en normal husleje.

Jeg er klar over at jeg kommer til at betale ”overpris” for lejligheden pga. renter over 20 år, men da ydelsen er tilsvarende en husleje andetsteds, generer det mig ikke rigtigt, for i denne konstellation er de 3.500 kr. ikke helt væk hver måned, hvilket de ville være som almindelig leje.

Hvis jeg agtede at blive her mere end de 20 år, så ville jeg selvfølgelig få de 3.500 frigivet – men om 20 år ser jeg ikke mig selv i en 2-værelses lejlighed.

Er det da bedre at investere de 75.000, og holde de to verdener adskilt?

Indtil videre har jeg nedbragt lånet yderligere med 3000 kr./måneden vha. SU lån. Men kan dette overhovedet betale sig, når jeg nok ikke bliver boende?

Er der noget vundet på at lægge lånet om for en kortvarig periode på 4-6 år?

Har jeg en kæmpe blind vinkel her? Jeg kan simpelthen ikke gennemskue det.

Jeg er stadig studerende, men vil gerne i gang med at investere så tidligt som muligt, hovedsaligt for erfaringens skyld her i begyndelsen, men selvfølgelig også for at få de penge i arbejde så tidligt som muligt. Jeg er færdiguddannet om et år, og der vil jeg selvfølgelig kunne investere mere, men problematikken er den samme.

Igen, tak for en ekstremt nyttig blog.

Først tak til læseren for den megen ros. Det er altid en stor glæde, når folk fortæller, at de har gavn af mine input. Det gør fornøjelsen ved at skrive så meget desto større. Og at blive nævnt i samme afsnit som Mad Fientist og Mr. Money Mustachedet er næsten den største kompliment, en Pengepuger kan få!

What to do?

Læseren har et fantastisk økonomisk råderum for en studerende, og antageligvis ingen anden gæld – ellers har den absolut førsteprioritet. Et glimrende eksempel på hvad man kan opnå med sund fornuft og mådehold, selv med en studerendes få midler.

Valg af videre strategi afhænger af, hvad man gerne vil opnå: Vil du være 100 % gældfri hurtigst muligt, eller vil du have den højest mulige nettoformue?

Total gældfrihed…

Hvis målet er at være gældfri, er midlet yderligere afdrag på gælden samt at omlægge til en kortere afdragsperiode. Da de ekstraordinære afdrag vil have en negativ effekt på rådighedsbeløbet og den likvide formue, er det på kort og mellemlangt sigt en udgift. Men den langsigtede gevinst er bestemt ikke at kimse af. Gældfrihed er jo, som du selv er inde på, en “down payment on some peace of mind“.

Afvikling af boliggælden kan måske ikke mærkes i dag, men når du en dag sælger andelen og køber (eller lejer) noget andet, er der flere penge at gøre godt med. Der er også rigtig meget frihed i ikke at skylde nogen noget. Man kan i højere grad vælge jobs på baggrund af interesse frem for lønniveau, man kan afholde længere barselsorlov, trække et år ud af kalenderen og sejle jorden rundt, eller hvad man nu drømmer om.

Men i så fald nytter det ikke meget at afdrage med SU-lån, for det flytter jo bare gælden over til en anden konto. Ganske vist med lidt lavere rentesats, men også kortere afviklingstid og dermed høje månedlige ydelser.

Der vil være en vis kortsigtet usikkerhed forbundet med at foretage ekstraordinære afdrag for de opsparede 75.000 kr. Særligt for studerende er det en fordel at have nogle mere eller mindre likvide midler på kistebunden, som ikke er bundet op i fx bolig. Selv med studiejob, er der jo sjældent voldsomt meget at trække på, hvis der opstår større uventede udgifter. Og hvis det første “rigtige” job bliver et andet sted i landet, skal der endvidere være råd til at flytte. Måske endda dobbelt husleje i en periode.

I øvrigt er 525.000 ikke voldsomt mange penge. Når du kommer ud på på arbejdsmarkedet, kan beløbet afvikles relativt hurtigt, hvis det fortsat har tilstrækkelig prioritet.

Annonce

… eller effektiv formueakkumulering

Den matematisk set optimale løsning er at investere opsparingen. Afhængigt af hvor længe det ville tage at genopspare en økonomisk “buffer”, ville jeg dog overveje at beholde lidt til uforudsete udgifter. Fx 5.000 kr. Behovet for en nødopsparing er lavere end hvis pengene blev brugt på afvikling af andelsboliglånet, fordi investeringer lettere kan omsættes til kontanter, skulle behovet opstå for alvor.

Dertil ville jeg droppe de studielånsfinansierede ekstraafdrag på andelsboliglånet, men overveje at beholde SU-lånet og investere det i relativt sikre værdipapirer, som er lettere at likvidere.

Oftest er det bestemt ikke en god idé at investere for lånte penge, men med en fuldt fradragsberettiget rente på 1 % er det mere fristende. Jeg kender ikke til andre steder, hvor man kan låne penge til fri afbenyttelse for så lav en rente. Det er jo næsten “gratis penge”, så længe de ikke går til forbrug. Særligt fordi renteudgifter fradrages som negativ kapitalindkomst og dermed til en højere procentsats end aktieindkomstskatten. Dvs. man kan faktisk i mange tilfælde have en positiv nettogevinst, selv hvis afkastet i procent kun var lig renten på lånet.

Konservativt estimeret vil aktiemarkedet gennemsnitligt indbringe 7 % årligt. Med 27 % aktieskat og fuldt fradrag på SU-lånet, vil det således indbringe ca. 4,5 % i nettoindtjening forudsat en tilstrækkelig lang tidshorisont.

Men lad være med at spekulere. Spekulation er til når man investerer sine egne penge, som man har råd til at tabe, og SU-gæld er der ikke råd til at tabe. Investér derfor i noget relativt sikkert. Brug fx Nordnets opsparingskonto eller køb nogle stabile udbyttebetalende aktier.

Dertil er det en udmærket måde at komme i gang med investeringer, og derved lære lidt om emnet. De 75.000 kr. plus et års SU-lån ville relativt let kunne indbringe et årligt udbytte på 5.500 kr. og dermed være starten på en god, passiv indkomstkilde.

Bemærk dog, at aktiemarkedet er meget dyrt for tiden, så måske er det værd at overveje, om der kun skal investeres et begrænset beløb inden indtil næste crash … På den anden side, skal man være forsigtig med at forsøge at time markedet.

Vær også opmærksom på, at selvom man let kan betale studielånsrenterne med investeringsafkastet, så skal der også betales afdrag. Selvom strategien giver større samlet indkomst, betyder et højere studielån således højere faste udgifter og dermed mindre frihed på kort og mellemlang sigt.

Kort sagt

Yderligere afvikling af andelsboliglånet bringer dig nærmere total gældfrihed inklusiv den frihed, det vil medføre. Det kræver dog nogle ofre mht. kortsigtet økonomisk sikkerhed. Særligt hvis dele af afviklingen foregår ved hjælp af studielån.

Investeringer vil give en højere samlet indtjening end afvikling af boligælden, og du vil ret hurtigt kunne mærke effekten, såfremt der investeres i udbyttebetalende selskaber. Investeringer er også lettere at likvidere end afbetalt boliglån. Til gængæld er der større risiko for kortsigtede tab.

Du kunne også kombinere strategierne ved at investere opsparingen og samtidig stoppe optagelse af yderligere SU-lån. Det vil medføre lavere udgifter til afvikling af studiegælden efter endt uddannelse og et pænt forventet afkast fra investeringer.

Alle tre strategier vil med meget stor sandsynlighed gøre dig rigere med tiden.

Annonce

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

 

HTML Snippets Powered By : XYZScripts.com