Investering i pantebreve: Fordele og ulemper

Investering i udlån kan være et attraktivt supplement til aktieporteføljen, blandt andet fordi det er en mere stabil indkomstkilde, som ikke i samme grad påvirkes af politiske strømninger. Det er blandt andet derfor, jeg finder crowdlending så interessant.

Ulempen ved investering i lån er dog, at det kan være ganske svært at få sine penge igen, hvis låntager ikke kan eller vil betale – det vil især de, der investerer i forbrugslån, kunne skrive under på. Denne risiko kan heldigvis sænkes ved at investere i pantebreve, hvor der altid vil være et underliggende aktiv at gøre udlæg i.

Hvad er pantebreve?

Et pantebrev er en form for gældsbrev, hvor låntager har stillet fast ejendom som sikkerhed for lånet. Låntager kan være privatperson eller en virksomhed, og pantebrevet skal tinglyses og prioriteres i forhold til eventuelle andre kreditorer, før det træder i kraft.

Afdragsmetoden kan være annuitetslån, stående lån eller (mindre udbredt) serielån. Der kan ligeledes være en kortere eller længere periode med afdragsfrihed, akkurat som realkreditlån. Den valgte afdragsmetode har naturligvis betydning for låntager, men bestemt også for den enkelte investor alt efter vedkommendes strategi.

På grund af kravet om sikkerhedsstillen har pantebreve generelt en lavere tabsrisiko end aktier og et tilsvarende lavere forventet afkast. Samtidig har de typisk et højere afkast end statsobligationer og en tilsvarende højere risiko. Pantebreve ligger med andre ord mellem de to udbredte yderpunkter.

Hvorfor låner man penge via pantebreve?

Som udgangspunkt vil de fleste låntagere foretrække realkredit på grund af den lavere rente, men der er mange lån, som helt eller delvist ikke kan finansieres med realkredit. Det kan der være mange grunde til, men de typiske årsager er:

• Låntager har dårlig økonomi eller lav indkomst og kan ikke godkendes til realkredit: Nogle pantebrevslån udstedes, fordi banken ikke vil godtage ansøgers budget. Det kan skyldes rod i økonomien og stor gæld, men det kan også være folk med en lav indkomst og tilsvarende lavt rådighedsbeløb. Ifølge Finanstilsynet, skal en familie med to børn have et rådighedsbeløb efter faste udgifter på minimum 11.000 kr. for at kategoriseres som lavrisiko. Et efter min mening højt beløb, men det hænger vel sammen med den meget lave rente.
• Låntager kan ikke få realkreditlån, fordi de er selvstændige: Selv med en høj og/eller stabil indkomst kan der være svært for selvstændige og iværksættere at blive godkendt til et realkreditlån.
• Ejendommen ligger i Udkantsdanmark: I dele af landet er omsætteligheden af boliger meget lav. Det vil sige, at kreditor kan have svært ved at sælge boligen til en pris, der står mål med gælden, og derfor gives der ofte ikke realkreditlån.
• Lånebeløbet er for lav: Lån på under omkring en halv million kan normalt ikke godkendes til realkredit.
• Låntager kan eller ønsker ikke at lægge 20% i udbetaling, og søger derfor lån til den del, som ikke kan finansieres af realkredit: Mange boligejere optager lån ud over realkredittens maksimalt 80%. Ofte vil det senere blive omlagt til realkredit, når/hvis boligen stiger i værdi.
• Låntager er ejendomsinvestor, og kan ikke godkendes til flere ejendomskøb: Hvis man i forvejen har gæld i andre ejendomme, kan ens gældsfaktor hurtigt blive for høj. Gældsfaktoren er din gæld divideret med din årlig bruttoindkomst. En gældsfaktor på 4 er efter Finanstilsynets opfattelse høj.

Der er således adskillige grunde til at optage lån med pantebreve. Mange af os er måske stødt på konceptet i Tv-showet Luksusfælden, hvor svært forgældede mennesker har finansieret boligen med et højtforrentet lån. Selvom det desværre også sker, så får man ikke uden videre et pantebrevslån, hvis man er registreret i RKI, og det er langt fra kun folk med rod i privatøkonomien, som optager pantebrevslån.

Hvorfor investere i pantebreve?

Hvorfor kan det give mening at investere i pantebreve som supplement til andre aktivklasser såsom aktier, obligationer og guld?

Sikkerhed i aktiver

Et lån med sikkerhed i ejendom anses alt andet lige for at være relativt sikkert, selvfølgelig afhængig af ejendommen og sælgers betalingsevne. Fordi kreditor jo kan gøre udlæg i ejendommen, hvis lånet misligholdes.

Samtidig giver især pantebreve i private boliger en vis sikkerhed, fordi man som boligejer typisk prioriterer afdrag på boligen fremfor andre udgifter. De fleste vi jo gøre ret meget for at blive i egen bolig og således være mere tilbøjelige til at prioritere boliggælden over fornøjelser eller afdrag på forbrugslån.

Fast ejendom er let omsættelig

I Danmark er det relativt let at inddrage fast ejendom, hvis låntager ikke betaler. Det betyder, at man som kreditor ikke skal vente i årevis på at få sine penge helt eller delvist tilbage i tilfælde af manglende betaling.

Andre former for sikkerhedsstillen er normalt betydeligt sværere at gøre udlæg i. Fx kan en bil forsvinde eller blive totalskadet. Dertil har langt de fleste biler ganske høje afskrivninger, og derfor kan det være sværere at dække den udestående gæld med brugtbilsprisen.

Virksomhedslån med sikkerhed i selskabets inventarer eller lignende aktiver kan ligeledes være svære at fremskaffe og sælge videre. Og hvis sikkerheden består i en eller flere kautionister, bliver processen blot yderligere kompleks.

Fast, passiv indtægt

Rentesatsen på langt de fleste pantebreve er fast og med en klar annuitet. Det gør det lettere at budgettere og fremskrive afkastet. Det står især i kontrast til aktiemarkedet, som svinger betragteligt fra dag til dag alt efter kendte og ukendte mikro- og makroøkonomiske faktorer.

Samtidig hører pantebreve blandt de lettere måder investere i fast ejendom, da man hverken skal bøvle med vedligehold, forholde sig til Lejeloven, udarbejde regnskaber mv. Tilmed indberetter de fleste (alle?) platformene automatisk renteindtægterne til SKAT.

Risici og ulemper ved at investere i pantebreve

Alt er naturligvis ikke lutter pandekage og dans på tulipaner. Hvis det var tilfældet, ville der jo ikke være grund til at investere i andet.

Ofte meget langsigtet

Ligesom med realkreditlån har mange pantebreve en løbetid på årtier. Det betyder, at man skal være villig til potentielt at vente meget længe, indtil lånet er fuldt afviklet.

I praktisk afvikles det dog typisk efter 5-6 år, hvis låntager får mulighed for at omlægge til et realkreditlån. Det kan både være en fordel og en ulempe, alt efter hvor langsigtet man er, men man skal være forberedt på, at et givent lån kan være meget langsigtet.

Der er dog til tider mulighed for at sælge pantebrevene videre til andre investorer, men det vil typisk dels kræve noget benarbejde og muligvis også involvere administrative udgifter.

100% downside og begrænset upside

Pantebreve har, som alle andre former for lån, en teoretisk risiko (downside) for at miste hele det investerede beløb. Sikkerhed i ejendom har naturligvis til formål at minimere denne risiko, så det reelle tab ved at investere i et misligholdt lån minimeres eller helt undgås, men intet er som bekendt garanteret.

Samtidig er gevinsten (upside) ved at investere i et givent lån lig med den fastsatte rente samt muligvis lidt morarenter for forsinkede betalinger (en bankansat fortalte mig en gang, at de elskede de kunder, som altid var lidt bagud med betalingen). Det står i modsætning til især aktier, hvor downside også er 100%, men hvor men upside teoretisk set ikke har nogen øvre grænse.

Vær opmærksom på LTV og prioritet

Belåningsgraden, eller loan-to-value (LTV), er forholdet mellem ejendommens værdi og den gæld, som er i ejendommen. Hvis en ejendom fx er 1 mio. værd og gældsat for 800.000 kr., så er LTV 80%.

Det vil med andre ord sige, at ejendommen i dette tilfælde skal sælges for 20% under den vurderede værdi fratrukket salgsomkostninger, før långiver taber penge. Man bør dog være opmærksom på, at det ikke er gratis at sælge en ejendom, og særligt for billige ejendomme kan salgsomkostningerne udgøre en ganske betydelig del af handelsprisen.

Prioritet er en anden faktor, som påvirker risikoen. Hvis der er optaget flere lån i ejendommen, vil hver långiver blive betalt efter prioriteret orden i tilfælde af tvangsauktion. Typisk vil et eventuelt realkreditlån have førsteprioritet og herefter andre långivere.

Det vil sige, at hvis salgsprisen (minus salgsomkostninger) ikke muliggør fuld indfrielse af en gæld, så er det den långiver med lavest prioritet, som først taber penge. Skyldner hæfter selvfølgelig stadig for restgælden, men den vil typisk være meget sværere at inddrive.

Det betyder også, at långivers prioritet ikke lige så stor betydning for ejendomme med lav LTV, da alle kreditorer jo gerne skulle kunne få deres penge igen i tilfælde af tvangsauktion. Men vi vil jo altid helst foretrække, at det aldrig kommer dertil.

Hvordan investerer man i pantebreve?

Modsat investering i obligationer, så handles pantebreve ikke på børsen. Selvom der er en del sammenhænge mellem de to aktivklasser, så foregår handlen direkte via dem, som udsteder lånet eller en mellemmand.

Man skal have mange penge

Investering i pantebreve har længe været forbeholdt folk med meget store formuer. Det skyldes, at man ofte skal lægge adskillige hundrede tusinder for at få adgang til et enkelt pantebrev.

Hvor en del af os måske med lidt god vilje vil kunne finde de typisk 250.000 til 750.000 kr. at investere for, så er der ikke ret mange, som tør at investere dem alle i ét lån. Der skal gerne mindst 10 lån til, til for at sprede (og dermed udjævne) risikoen. Det betyder, at man alt andet lige skal have 2,5 – 7,5 millioner investeret.

Samtidig skal man løbende geninvestere de modtagne renter og afdrag, efterhånden som de kommer ind, og derfor kan der let stå adskillige tusinde kroner i kontanter, som ikke genererer afkast, mens man “sparer op” til at kunne købe et nyt lån.

Hvis man er formuende og gerne vil investere i denne form for projekter, så findes der flere muligheder, herunder Fairkredit, UdenomBanken og Lendino. Jeg har ingen personlig erfaring med investering i hele pantebreve, men hvis man ønsker at investere et stort beløb på kort tid, er disse gode udgangspunkter for at undersøge mulighederne. Man kan eventuelt fordele sig over flere platforme for derved at minimere platformsrisikoen.

Men det kan også gøres for mindre beløb

Hidtil har Lendino alene tilbudt hele pantebreve, men i oktober 2020 gjorde de det også muligt for os småsparere at investere i pantebreve for helt ned til 1.000 kr. pr lån. Man kan således hurtigt diversificere selv et mindre beløb på tværs af flere lån.

Oprindeligt havde jeg i 2017 købt nogle uheldige erhvervslån, som resulterede i et lille negativt overskud. Senere blev der strammet op for kreditvurderingen, men det resulterede desværre i, at der kom færre lån, og at de få nye tilmed blev revet væk, inden jeg nåede at logge ind.

Med tilføjelsen af pantebreve er der nu kommet gang i udbuddet igen, og tilmed af en type lån, hvor risikoen matcher mine præferencer langt bedre. Jeg lever gerne med “kun” at modtage ~7% i rente i stedet for 10%, mod at der samtidig stilles sikkerhed i ejendom.

Dertil har Lendino i mellemtiden indført en autoinvestor, således at det ikke er nødvendigt at logge ind for at (gen)investere modtagne renter og afdrag. Hvilket passer mig glimrende, da jeg kun tjekker mails et par gange om dagen.

Pantebreve og crowdlending

Rent teknisk er Lendinos model baseret på crowdlending. Det vil sige, at man er mange om at finansiere ét pantebrev. Der er også derfor, det er muligt at investere så lave beløb ad gangen, hvorimod de efter den “klassiske” model finansieres med én investor pr pantebrev.

Inden for crowdlending findes også udenlandske pendanter til investering i pantebreve. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at forskellige lande har forskellig lovgivning mht. til at gøre krav på pant i fast ejendom og andre aktiver.

Hvis du er nysgerrig efter en grundig intro til emnet crowdlending, så har jeg skrevet den bedste (og eneste) bog på om emnet på dansk. Den kan findes her.