Hvad ville du gøre, hvis du pludselig modtog en million kroner?
Mange af os har hørt om kvinden fra Helsingør, som mod alle odds vandt svimlende 315 millioner for nogle år siden. Endnu flere af os har sikkert også set reklameskiltene for Lottos hovedgevinster, og drømt om hvad vi ville gøre med så mange penge.
Disse enorme millionbeløb ville totalt ændre tilværelsen for de fleste.
Men hvad hvis du vandt, arvede eller på anden vis modtog bare en enkelt lille million?
Én million er mange penge. Det er mere end de fleste nogensinde har eller får fri rådighed over. Men en million er sjældent tilstrækkelig til at ændre livet grundlæggende. Med mindre, naturligvis, at denne million var det sidste der manglende for at opnå økonomisk uafhængighed.
Indholdsfortegnelse
Hvad Pengepugeren ville gøre med en million i kontanter
Svaret er næsten for kedeligt og forudsigeligt: Jeg ville investere det hele!
Hver en krone.
Måske ville vi fejre den store ekstraindtægt med en tur på pizzeria, men ellers intet andet. For vi ønsker os ikke noget, som ville give større livskvalitet end yderligere økonomisk frihed.
Første indskydelse ville måske være at afdrage det meste af boliglånet. Hvilket jo også en form for investering. Men renten er for tiden så lav, at de sparede renteudgifter ville være alt for beskedne. Den smule rente sparet ville slet ikke kunne sammenlignes med det potentielle afkast ved investere pengene i afkastgivende aktiver.
Hvordan skulle pengene investeres?
Efter grundigt forarbejde ville jeg oprette en portefølje der overordnet set så nogenlunde således ud:
- 30 % i crowdlending
- 35 % i indeksfonde
- 35 % i udbyttebetalende enkeltaktier (bl.a. REIT) og udbyttebetalende indeksfonde
Samlet ville denne portefølje tilbyde en ganske bred diversificering og et (alt andet lige) forventet gennemsnitligt årligt afkast på:
- Crowdlending (ca. 11 % PA): 33.000 kr.
- Indeksfonde (ca. 8 % PA): 28.000 kr.
- Udbytteaktier (ca. 8 % PA): 28.000 kr.
- I alt: 89.000 kr. årligt før skat.
Er det en god strategi?
Efter min vurdering vil kombinationen af crowdlending, aktier og udvalgte investeringsforeninger/ETF’er give tilstrækkelig diversitet til at være langtidssikret og samtidig give en god, fast indkomst.
Aktiemarkedet vil gå op og ned, men det er OK, så længe aktierne ikke sælges. I mellemtiden vil der stadig være passiv indkomst i form af aktieudbytte og renteindtægter fra crowdlending.
Der er også risici forbundet med crowdlending. Risikoen er sværere at vurdere sammenlignet med det relativt velkendte aktiemarked, og derfor udgør det også kun 30 % af porteføljen. Men ved at diversificere på 5 – 6 platforme og samtidig holde beløbet på 30 % af millionen, vil jeg påstå, at det potentielle tab er tilstrækkeligt begrænset i forhold til de flotte afkast på 11+ %.
Aktieinvestering for knap en million kroner
De 300.000 kr. til crowdlending skulle hurtigst muligt fordeles over mine foretrukne 5 – 6 platforme, så der fra første dag kunne genereres afkast.
Aktierne ville jeg derimod ikke købe på én gang. I stedet ville jeg fordele de 700.000 kr. på faste månedlige handler over de næste 2 år. Dvs. ca. 29.000 kr. om måneden. Som udgangspunkt skulle pengene investeres samme dag på måneden, men med mulighed for opkøb på dage, hvor markedet falder mere end normalt.
Strategien med at fordele aktieopkøb over en lang periode med faste intervaller kaldes ‘dollar cost averaging‘. Rationalet er, at markedsudsving gør det mere risikabelt at købe for store beløb på én gang, fordi man risikerer at købe når markedet er på sit højeste.
Ved i stedet at handle med faste intervaller, investerer man både når markedet er dyrt, og når det er billigt. Derved køber man til markedets gennemsnitspriser.
Men som med alt andet er der naturligvis en pris forbundet med højere sikkerhed. I dette tilfælde alternativomkostningen ved i en periode at have betydelige beløb i kontanter. Med andre ord: De penge, man ikke har investeret, giver intet afkast.
Et andet argument mod at følge princippet om dollar cost averaging er, at markedet som bekendt forventes at stige over tid. Og derfor vil det, alt andet lige, give et højere afkast at investere hele beløbet straks end at sprede investeringerne ud over mange måneder.
Kodeordet er dog ‘alt andet lige’, og intet ved aktiemarkedet er ‘lige’. Særligt ikke i disse tider, hvor priserne aldrig har været højere. Ved at diversificere – ikke bare på tværs af sektorer, men også over tid – kan man måske være heldig at købe lidt op efter næste finanskrise i stedet for at kaste alle pengene ind i markedet, når priserne er på deres allerhøjeste.
Alternativer til værdipapirer
Crowdlending og aktieinvestering er bestemt ikke den eneste måde at investere en million, der dumper ned fra himlen. En anden mulighed, som jeg også kunne overveje, er investering i ejendom. Selvom det ikke helt huer en tryghedsnarkoman som undertegnede.
For mange af os er ejendomsinvestering lig boligudlejning, med hvad det indebærer af risici i forhold til de danske regler på området. Men der er også mange andre måder at investere i ejendomme end langtidsudlejning til private. Man kunne fx købe erhvervsejendomme, der så vidt vides er lidt mindre belastet af regulering.
Også udenlandske ejendomme kan købes og udlejes. Enten på langtidskontrakter eller til turister via Airbnb og lignende platforme. Både langtidsudlejning og Airbnb vil kræve en vis indsats at administrere og håndtere på afstand. Man kan betale sig fra den slags, men det vil naturligvis gå ud over afkastet.
Hvis man har lidt mod på at optage gæld, kunne millionen benyttes som udbetaling for indtil flere udlejningsejendomme. Hvis vi antager, at udbetalingen svarer til 20 % af ejendommenes pris, da er det muligt at købe for en værdi af 5 millioner kroner.
Hvor meget afkast man kunne score ved investere i ejendomme, kommer an på mange forskellige faktorer. Men med lidt omtanke vil det ofte kunne overstige de førnævnte 89.000 kr. Et højere afkast ville da også være et krav, i betragtning af at ejendomsudlejning både kræver en vis arbejdsindsats, men også medfører ret betydelige udgifter til drift og vedligehold.
Kort sagt
En million er mange penge, men ikke voldsomt mange. Selvom man ikke kan leve af en million resten af sine dage, kan fornuftig håndtering af pengene give et ganske betydeligt og stabilt bidrag til at opnå økonomisk uafhængighed eller bare til lidt økonomisk sikkerhed og en ekstra årlig indkomst resten af livet.
Hvis der pludselig dumpede en million ned i mit skød, og jeg brugte dem på tant og fjas. Så ville jeg snart ærgre mig over at have forspildt mit livs måske eneste chance for at skabe fast passiv indkomst med minimal indsats.
Hvad ville DU gøre, hvis du fik en million (ekstra) til fri afbenyttelse? Investere i værdipapirer, afdrage gæld, købe investeringsejendomme eller noget helt fjerde?
Jeg er enig langt hen ad vejen. Kunne dog godt finde på at gøre lidt mere ud af fejringen :)
Investeringsmæssigt ville jeg ikke ændre på ret meget i forhold til, hvad jeg allerede gør i dag. Jeg ville også DCA, da det ville være emotionelt svært at sluge et stort fald lige efter man havde investeret hele gevinsten.
En kombination af obligationer, bankindskud, og value aktier er min tilgang, og det ville det også være her.
Mvh.
Peter
Jeg ville helt klart købe ejendomme til boligudlejning. Der ville kunne genereres indtægt på over 250.000 årligt, og så ville der endda være afsat 2.500 kr pr måned pr lejemål til vedligeholdelse. Ejendommene har også mulighed for at stige i værdi over tid, og jeg vil langt hellere håndtere en dårlig lejer end et dårligt aktiemarked, som jeg hverken kan påvirke eller forudsige.
Et afkast på 25% årligt lige fra start? Jeg er en anelse skeptisk men er åben overfor at blive overbevist.
Mvh.
Peter
Hej Peter,
Du kan jo prøve at regne lidt på det. Jeg har opstillet tallene fra købet af min første ejendom her: https://financiallyfree.eu/first-property/
Hvis jeg arvede 1 mio ville jeg købe 5 af dem. Du må meget gerne påpege det, hvis du finder fejl i beregningen.
Mvh. Jørgen
Hej Jørgen,
Ved dit eksempel får jeg et årligt afkast på ca. 5,67%.
4.915 DKK * 12 = 1.040.000 DKK = 5,67%
Mvh.
Peter
Hej Peter,
Det ville være korrekt hvis jeg selv havde lagt alle 1.040.000 kr. på bordet. Ejendomme som denne kan købes for ca. 200.000 kr. i udbetaling. I dette tilfælde var min udbetaling dog lavere, da det var min første ejendom.
De 5,67% kan du gange med 5, da udbetalingen svarer til 20%.
Hej Jørgen,
Jeg mener ikke, at det giver mening at ignorere belåningen. Det er jo en risiko, som man påtager sig.
Så er det ligeså nemt at vise store aktieafkast – bare brug maksimalt margin.
Mvh.
Peter
Emnet drejer sig om hvad vi hver i sær ville bruge 1 mio kroner på. Jeg ville købe 5 ejendomme. Min risiko ville primært være tomgang af lejemålene, men den risiko kan jeg i stor grad selv påvirke.
Jeg synes bestemt ikke man kan sammenligne realkreditlån med gearing af aktier. Hvor kan du i øvrigt lave en x5 gearing af din aktie portefølje til 2% i rente?
Det er helt fair, at du ville købe 5 ejendomme, men din måde at beregne afkast på er jeg meget skeptisk overfor.
Fakta er, at man laver en markant gearing, og at belåningsgraden bør tages med i ens overvejelser og derfor også i regnestykket. Kun at regne på afkast i forhold til egen udbetaling viser ikke det fulde billede.
Hvis man følger logikken til ende, så bør man jo optage så mange lån som muligt, blot det forventede afkast er større.
Helt korrekt logik. Der findes utallige bøger om emnet der har samme konklusion. Donald Trump og Robert Kiyosaki opbyggede deres formue på den måde, bare for at nævne et par stykker.
Gearingen og risikoen er ikke større end at banken vil være med. Det kræver dog at der ligger en sund privatøkonomi bag.
Det er ikke en passiv investering som den Pengepugeren nævner. Men den kan være noget mere profitabel hvis man vil lægge timerne i det.
Jeg afviser ikke, at det kan være en god investering.
At det ikke er så risikabelt, når bare banken “vil være med” er i min optik ikke meget værd som risikovurdering. Mange banker er genenem tiderne krakket, fordi de har været for risikovillige.
Lad os så bare være enige om at være uenige i, om man får det fulde billede og den fulde risiko med i den måde, hvorpå afkastet udregnes.
Jeg lader den ligge her.
Mvh.
Peter
Det er ikke min hensigt at skulle overbevise dig om lån til ejendomme er en god investering eller ej. Vi har alle forskellige mål og forskellig risikovillighed. Jeg prøvede blot at skitsere hvordan det er muligt at tjene 250.000 kr. om året hvis man arvede 1.000.000 kr.
Jeg har tænkt mig at følge denne strategi over de kommende år. Du må hjertens gerne følge med på sidelinjen, så kan du se hvordan det kommer til at gå :-)
Sørme også en lang liste af developere, der er gået ned med et brag, når forandringens vinde blæser. Men ellers er min vinkel på det længere nede på bloggen
https://pengepugeren.dk/2018/07/hvis-jeg-vandt-en-million-kroner/#comment-13951
Jeg er personlige ikke interesseret i at drive ejendomsudlejningsvirksomhed, alene pga af administrationen heraf og det potientielle/forventlige bøvl med lejere.
Muligheden for den nuværende billige belåning hjælper selvfølgelig med at forøge afkastet, men medfører i sig selv også en større risiko.
Hvad med tid og omkostninger til ejensomsskat, forsikring, vand-/varmeregnskab, tomgang, græsslåning, rengøring og administration? Dem er du da nødt til at have med, før du kan beregne dit afkast.
Hej Hans,
Gode betragtninger. Derfor var jeg også skeptisk overfor regnestykket.
Mvh.
Peter
Et lille tankeeksperiment: Hvis du nu i stedet for at få millionen i kontanter, fik udleveret en fiks og færdig portefølje med en markedsværdi på een million, ville du så straks sælge den, for derefter at geninvestere pengene efter DCA princippet?
Rigtig godt spørgsmål!
Umiddelbart vil den mere sikre løsning være at sælge og genopkøbe en gang om måneden – såfremt vi ser bort fra kurtageudgifterne.
Men ville man mon gøre det i praksis? Det er jeg faktisk i tvivl om.
Den skal jeg lige gruble lidt over.
Jeg har faktisk gjort det. Jeg fik en klump aktier i et bestemt firma til en betydelig samlet værdi. Jeg solgte dem alle sammen og satte Nordnet til at stå for DCA året ud i nogle index.
Men det var motiveret af den meget ringe risikospredning i “porteføljen”. Hvis det havde været en portefølje med en rimelig spredning, så tænker jeg at “kursrisikoen” ved at dumpe alle aktierne til salg til tid t0 ikke giver mening – så ville man jo skulle “DCA” ud af porteføljen og ind i en anden igen. Netop som Pengepugeren siger.
Det ville for mig bero på en vurdering af spredningen i den portefølje, jeg havde fået. Jeg ville nok bare balancere mine øvrige investeringer omkring den tildelte portefølje.
Kunne jeg helt selv bestemme, hvad porteføljen skulle indeholde? Hvis nej, så ville jeg sandsynligvis sælge den, da den muligvis ikke ville passe ind i min strategi.
Antagelsen er selvfølgelig, at porteføljen matcher så nogenlunde med, hvad du selv ville have købt. Hele øvelsen består i at reflektere over, om man med udgangspunkt i den i bund og grund samme situation (een million på lommen) ville vælge to forskellige investeringsstrategier, og i givet fald hvorfor.
Det lyder fornuftigt. Jeg ville klart gøre det samme, hvis jeg fik overleveret en udiversificeret portefølje.
Hej Pengepuger
Super fint site du har.
En kommentar til de 8% du regner som afkast på aktierne. Da man ikke køber aktierne til kurs 100 bliver afkastet mindre. Indregner du en værdistigning? for den er der jo ikke når firmaet vælger at betale udbytte
Vh
Hej Søren, tak for det :)
Mht. at man ikke løber til kurs 100, er det da kurtagen, du tænker på? Den er i dag så lav (0 til ~0,1 %) at det ikke betyder det store.
Om afkastet kommer ind i form af udbytte, værdistigning eller en kombination af begge burde ikke betyde noget for det samlede afkast. Eller hvad tænker du?
Med hensyn til køb af udlejningsejendom skal man være opmærksom på, at lejeloven ikke er tænkt anvendt til diverse huse/lejligheder og administrationen er ret bøvlet (fx vedligeholdelsesplaner) og loven er i øvrigt forbrugerpræceptiv, så en aftale er ikke nødvendigvis en aftale – der kommer de fleste altså på glatis uden en advokat. Desuden er der den “downside” ved ejendomme, at der skal betales afdrag – så hvis man har 1 mio. & køber en ejendom til 5 mio.; ja så er der i snit 11.111 kroner, der skal lægges ved fx Nykredit. Og dertil kommer højere bidragssatser end man har som privat. Selv om man kører det i virksomhedsordningen, så bliver regnestykket svært. Lad os bare antage der er optimistiske 7% i afkast; dvs. 350.000. Så ryger der 3% på renter + bidrag (af 4 mio. =120.000); så er der 230.000 tilbage; efter virksomhedsskat er der 179.400. Og efter afdrag er der 46.067. Lidt kan hæves som kapitalindkomst (ift. kapitalbinding). Resten er skal hæves som personlig indkomst (på et eller andet tidspunk). Der er lidt flere detaljer i det; men cashflow er der ikke meget af og det er en pænt irreversibel investering, som det koster både 125.000 at komme ind i og gå ud af. Inflationssikret? Ja (men det er aktier også). Man skal have en virkelig lang horisont eller være håndværker – eller advokat – for at det er bøvlet værd, IMO. Lejerne ringer jo også på alle tider af døgnet, når fx varmen ikke virker eller vandhanen drypper.